Liberalisasi Properti: Ancaman Atau Peluang?

Belakangan ini, para pengusaha properti kembali gencar menyuarakan agar pihak asing diperbolehkan memiliki properti di Indonesia. Kali ini lokasi yang diminta adalah di Batam, dengan dalil kebijakan itu bakal mampu mendatangkan devisa besar.

Ya, demi keuntungan berlimpah bagi pengusaha properti.

Menteri Perumahan Rakyat Djan Faridz mendukung penuh rencana tersebut. Bahkan pejabat negara yang sebelumnya adalah pengusaha properti ini, dalam bahasanya, ingin agar Batam jadi Singapura kedua. Artinya, konsumen utama yang dibidik adalah para warga Singapura.

Kampanye ini seolah gayung sambutan atas yang terjadi di Negeri Singa itu. Seperti diberitakan Channel News Asia, media milik pemerintah Singapura mempublikasikan bahwa warga di sana sedang memburu properti di kawasan Batam, Bintan, bahkan Bali untuk investasi. Bukan untuk tempat tinggal.

Selain itu, properti tersebut digunakan untuk liburan mengingat keterbatasan lahan di negaranya. Studi konsultan properti asal Inggris, Night Frank, menyebutkan bahwa tahun ini warga Singapura masuk dalam 10 besar pembeli properti untuk tujuan liburan.

Tak heran, bila pihak asing kelak benar-benar diperbolehkan membeli properti di kawasan, pasar siap melahap. Namun keinginan ini terbentur Undang-Undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Pada aturan itu ditegaskan, warga negara asing hanya diperbolehkan menggunakan atau memakai properti di Indonesia. Berarti sewa atau hak pakai (bukan membeli).

Semangat dari undang-undang ini jelas sangat bertentangan dengah harapan pengusaha yang didukung oleh Menteri Perumahan Rakyat. Maunya pengusaha, izin jual-beli hak itu yang diperbolehkan.

Jika usulan pengusaha ini dikabulkan, apa yang terjadi? Betul, Indonesia memang akan dapat devisa. Tapi dampak sosialnya bakal jauh lebih buruk dan berjangka panjang. Terutama akibat perubahan harga.

Warga asing dengan modal yang umumnya lebih besar, seandainya boleh mentransaksikan haknya di properti yang berdiri di atas lahan Indonesia, berpotensi besar mendorong harga. Makin sering ditransaksikan akibat permintaan yang terus datang, sesuai hukum ekonomi, maka haganya makin tinggi.

Efek lanjutan dari fenomena ini adalah makin jauhnya harga properti dari jangkauan warga lokal. Inilah yang belakang terjadi di sejumlah negara, termasuk Singapura sendiri.

Singapura bahkan sudah sampai pada titik “mendinginkan” hasrat asing membeli properti. Caranya, pemerintah mengeluarkan kebijakan baru yang disebut sebagai ‘duty stamp’ alias bea stempel. Intinya adalah tambahan biaya agar harga khusus warga asing lebih mahal, mengingat Singapura sudah sulit mundur dari liberalisasi properti.

Begitu pun Malaysia. Bahkan negara ini mulai memberlakukan harga terlarang bagi warga asing. Maksudnya adalah batas minimum harga properti yang boleh dibeli oleh warga negara asing, terbatas di atas Rp 1,5 miliar.

Kebijakan ini dikeluarkan pemerintah atas desakan kelompok kelas menengah Malaysia yang gusar lantaran harga properti terus naik di negaranya akibat serbuan asing. Dalam lima tahun terakhir, harga properti di negara tersebut naik hampir 30 persen.

Dampak lain yang sangat mungkin terjadi adalah penggelembungan (bubble) harga properti. Cina yang tahun ini
ditahbiskan sebagai pasar properti paling bergairah di dunia versi studi Knight Frank, mulai khawatir. Dalam lima tahun terakhir, harga properti di negara tersebut sudah naik 110 persen.

Pemerintah Negeri Tirai Bambu itu tidak ingin peristiwa di Amerika terjadi, ketika kontraksi datang. Kredit yang membiayai properti tak terbayar akibat debitor mengalami krisis, sehingga pembeli aset kredit pun terkena imbasnya. Harga properti langsung terjun bebas.

Untuk meredam, pemerintah Cina langsung  bereaksi cepat: suku bunga pinjaman dinaikkan, jumlah properti yang bisa dibeli dibatasi, dan bagi bank diberikan beban giro wajib minimum atau dana yang harus disimpan di bank sentral ikut ditambah. Pasar properti mulai agak mendingin. Sedikit.

Jadi, tren yang berkembang saat ini justru upaya pemerintah melindungi properti dari serbuan asing. Memberikan batasan-batasan kepemilikan asing, agar tidak terlanjur kena dampak sosial dan ekonomi.

Uniknya, Indonesia malah ingin melakukan sebaliknya. Entahlah.

Herry Gunawan adalah mantan wartawan dan konsultan, kini sebagai penulis dan pendiri situs inspiratif: http://plasadana.com