Apa Itu Makelar Tanah? Berikut Penjelasannya dan Tips untuk Menghindari Makelar Tanah Nakal

Apa Itu Makelar Tanah? Berikut Penjelasannya dan Tips untuk Menghindari Makelar Tanah Nakal
Apa Itu Makelar Tanah? Berikut Penjelasannya dan Tips untuk Menghindari Makelar Tanah Nakal

RumahCom – Selain rumah dan emas, tanah jadi pilihan investasi yang dianggap menguntungkan karena harganya cenderung terus meningkat. Namun tak boleh sembarangan, saat mencari lokasi tanah Anda perlu berhati-hati pada makelar tanah nakal yang mungkin merugikan.

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), makelar adalah perantara proses dagang antara penjual dan pembeli yang bertugas menjual atau mencari pembeli.

Agar proses pembelian tanah Anda makin aman, artikel ini akan membahas seputar makelar tanah sebagai berikut:

  • Apa itu Makelar Tanah?

  • Sistem Kerja Makelar Tanah

  • Perhitungan Pajak Makelar Tanah dan Komisinya

  • Keunggulan dan Kekurangan Menggunakan Makelar Saat Jual Beli Tanah

  • Tips Menghindari Penipuan Makelar Tanah

[ArticleCallout]{ “title”: “Cara Mengurus IMB (Izin Mendirikan Bangunan)”, “excerpt”: “Temukan cara mengurus IMB terlengkap di sini!”, “link”: “https://www.rumah.com/panduan-properti/langkah-dan-cara-mengurus-imb-8967”, “image”: “https://img.iproperty.com.my/angel-legacy/1110×624-crop/static/2018/06/cara-mengurus-imb-bangun-rumah.jpg” } [/ArticleCallout]

Apa itu Makelar Tanah?

Makelar bertugas mencari pembeli dan mempertemukan dengan penjual. (Foto: <a href="https://www.pexels.com/photo/a-broker-and-a-client-doing-a-handshake-8470844/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Thirdman" class="link ">Pexels – Thirdman</a>)
Makelar bertugas mencari pembeli dan mempertemukan dengan penjual. (Foto: Pexels – Thirdman)

Makelar tanah adalah orang yang bertugas untuk membantu menjual barang dan mencarikan pembeli. Kehadiran makelar sendiri telah diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Dagang Pasal 62 yang menjelaskan bahwa makelar adalah pedagang perantara yang melakukan pekerjaan untuk mendapatkan upah atau provisi tertentu, atas amanat dan atas nama orang lain yang tidak memiliki hubungan kerja tetap.

Jenis makelar sendiri terbagi jadi 2. Makelar bersertifikat adalah mereka yang mendapat sertifikasi pengangkatan resmi dari Menteri Kehakiman dan melakukan sumpah jabatan di muka ketua pengadilan negeri setempat sesuai ketentuan pasal 62 KUHD. Biasanya makelar yang bersertifikat bekerja dalam lembaga/agen tertentu dan disebut broker.

Kedua ada makelar tidak resmi. Bukan berarti abal, mereka sendiri telah diatur dalam Pasal 63 KUHP juncto 1792 KUH Perdata dimana keberadaan makelar tersebut tetap diakui dan dipandang sebagai pemegang kuasa biasa.

Jika Anda ingin melakukan transaksi beli tanah menggunakan makelar tanah, disarankan untuk mencari makelar yang terpercaya. Sama halnya dengan beli rumah, Anda juga menggunakan jasa makelar properti. Jika Anda sedang mencari hunian, Anda bisa mencari daftar rumah terbaik dengan agen terpercaya di Rumah.com. Cek daftar hunian di kawasan Pamulang dibawah Rp500 juta di sini!

Sistem Kerja Makelar Tanah

Makelar membantu Anda mencari tanah atau rumah yang diinginkan. (Foto: <a href="https://www.pexels.com/photo/couple-buying-a-new-home-8292805/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Rodnae Production" class="link ">Pexels – Rodnae Production</a>)
Makelar membantu Anda mencari tanah atau rumah yang diinginkan. (Foto: Pexels – Rodnae Production)

Secara garis besar baik makelar bersertifikat dan tidak resmi memiliki sistem kerja yang sama. Setidaknya ada 3 sistem kerja yang biasa mereka pakai antara lain:

1. Sistem Harga Mati

Dalam sistem ini, tugas makelar hanyalah mempertemukan antara penjual dengan pembeli. Mereka tidak berhak untuk menentukan harga final atau hal lainnya karena itu menjadi kewenangan penjual. Untuk komisi, dalam sistem ini makelar akan mendapatkan fee sesuai perjanjian awal berapapun nilai transaksinya. Biasanya mereka mendapatkan 2,5-5% dari total harga penjualan.

2. Sistem Harga Induk

Sistem ini dianggap paling menguntungkan bagi makelar. Pasalnya, penjual telah menentukan harga patok yang diinginkan sehingga makelar bisa menerapkan sistem harga induk. Nantinya makelar bebas menentukan harga jual dan keuntungan yang mereka dapatkan dari selisih harga penjual dan harga final pembelian.

3. Sistem Titip Jual

Sesuai namanya, pada sistem ini penjual/pemilik tanah menitipkan aset properti mereka untuk dijual. Perbedaan dengan sistem harga induk, pada skema ini penjual telah menentukan harga pokok dan keuntungan yang bisa didapatkan makelar sebagai komisi.

[PropertyTip]Pastikan Anda mengunjungi lokasi tanah/rumah dan jangan hanya mempercayai foto dari makelar tanah.[/PropertyTip]

Perhitungan Pajak Makelar Tanah dan Komisinya

Komisi makelar tanah telah ditentukan berdasarkan peraturan.(Foto: <a href="https://www.pexels.com/photo/people-holding-a-10-dollar-bill-4968393/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Karolina Grabowska" class="link ">Pexels – Karolina Grabowska</a>)
Komisi makelar tanah telah ditentukan berdasarkan peraturan.(Foto: Pexels – Karolina Grabowska)

Dalam proses jual beli, makelar tanah harus mendapatkan komisi atas jasa mereka. Terkadang besaran fee-nya dapat ditentukan secara fleksibel dan kekeluargaan, tapi sebenarnya hal tersebut telah diatur dalam Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.

Menurut peraturan tersebut, komisi untuk makelar/broker properti minimal 2% dari nilai transaksi. Namun, dalam proses transaksi jual beli sewa rumah, tanah, dan properti lain, makelar yang telah memiliki sertifikat menetapkan komisi pasti dengan detail:

  • Harga jual kurang dari sama dengan Rp1 miliar komisi 3%

  • Harga jual antara Rp1-3 miliar komisi 2,5%

  • Harga jual lebih dari Rp3 miliar komisi 2%

  • Untuk sewa dan kontrak properti, komisi ditetapkan di angka 5%

Keunggulan dan Kekurangan Menggunakan Makelar Saat Jual Beli Tanah

Memiliki daftar pembeli potensial membuat makelar lebih mudah dalam menjual lahan/rumah.(Foto: <a href="https://www.pexels.com/photo/shallow-focus-photo-of-a-realtor-posting-a-sold-sticker-8470803/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Thirdman" class="link ">Pexels – Thirdman</a>)
Memiliki daftar pembeli potensial membuat makelar lebih mudah dalam menjual lahan/rumah.(Foto: Pexels – Thirdman)

Banyak pemilik tanah/properti tidak mau menggunakan jasa makelar karena takut keuntungan penjualan mereka berkurang. Padahal di luar hal itu, ada keuntungan dan kekurangan yang bisa Anda dapatkan dari jasa makelar. Apa saja? Berikut ulasannya:

Keunggulan

  • Kemungkinan tanah terjual lebih cepat.

Tiap makelar biasanya telah memiliki daftar pembeli potensial yang siap mereka hubungi jika ada penawaran menarik. Selain itu, broker juga akan membantu memasarkan melalui channel offline maupun online. Hal tersebut tentu sangat membantu bagi Anda yang sibuk dan butuh jual cepat.

  • Harga jual sesuai pasaran.

Salah satu faktor rumah sulit terjual adalah harganya yang terlalu tinggi dari harga pasar. Kesalahan itu bisa terjadi akibat penjual yang kurang memahami harga properti. Untuk mengatasinya, makelar bisa menolong Anda menentukan harga yang tepat sehingga tanah/rumah bisa segera terjual. Biasanya makelar telah melakukan Competitive Market Analysis (CMA) atau riset pasar sebelum memasarkan properti Anda sehingga tetap untung.

  • Bantuan Pengecekan Legalitas Dokumen

Ada cukup banyak dokumen yang harus diperiksa keabsahannya sebelum pembeli memberikan uang. Untuk rumah, beberapa surat yang harus dicek antara lain Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Akta Jual Beli (AJB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), serta bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Bagi Anda yang belum pernah melakukan jual beli properti, kehadiran makelar akan membantu mengecek dokumen tersebut untuk menjamin legalitasnya.

Kekurangan

  • Komisi

Komisi jadi salah satu faktor pemilik properti enggan menggunakan jasa mereka karena takut keuntungan penjualan berkurang. Solusinya, Anda bisa menggunakan sistem harga mati dan titip jual sehingga keuntungan makelar tidak mengurangi nilai tanah/rumah. Lagi pula dengan banyaknya keuntungan yang Anda dapatkan, tidak ada salahnya menggunakan jasa makelar/broker.

  • Kompetensi Makelar

Jika tidak menggunakan makelar dari agen terpercaya, biasanya kompetensi yang mereka miliki tidak sebagus makelar bersertifikat. Bahkan tak jarang saat Anda ingin menggunakan skema KPR untuk pembelian, beberapa agen properti tidak mengetahui persyaratan yang diperlukan. Risikonya uang muka terlanjur diberikan sementara ada bagian dokumen yang bermasalah dan proses jual beli jadi terhambat. Karena itu sebaiknya, cari tahu segala jenis syarat pengajuan sebelum Anda memberikan down payment.

  • Risiko Penipuan

Tidak berhubungan langsung dengan penjual menjadi celah bagi makelar nakal untuk menipu Anda sebagai pembeli. Maka dari itu, sebaiknya cari agen properti terpercaya serta jangan pernah kirim uang penjualan ke rekening makelar atau memberi uang tunai.

Tips Menghindari Penipuan Makelar Tanah

Hindari memberikan uang beli tanah/rumah ke makelar.(Foto: <a href="https://www.pexels.com/photo/a-woman-in-black-suit-jacket-using-a-digital-tablet-7414917/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Mart Production" class="link ">Pexels – Mart Production</a>)
Hindari memberikan uang beli tanah/rumah ke makelar.(Foto: Pexels – Mart Production)

Maraknya kasus penipuan pembelian tanah oleh oknum makelar tanah membuat banyak orang akhirnya merasa skeptis dengan profesi tersebut. Sebagai langkah preventif, ini dia tips hindari penipuan oleh makelar tanah:

1. Cari Tahu Harga Pasaran

Ketidaktahuan pembeli akan situasi dan harga tanah di pasaran jadi celah bagi oknum makelar tanah untuk mengambil keuntungan. Sebagai pembeli, Anda wajib mengetahui dengan jelas kisaran harga tanah di daerah yang diinginkan.

Cara ini penting agar Anda lebih waspada ketika menemukan harga tanah yang terlalu rendah atau tinggi. Jika harga terlalu murah kemungkinan ada masalah pada surat tanah. Namun bila terlalu tinggi, bisa jadi makelar tanah melakukan mark up harga tanpa diketahui penjual.

2. Langsung Temui Penjual

Sebagai pihak perantara, makelar tanah memang sangat membantu proses negosiasi jual beli. Namun supaya lebih aman Anda sebaiknya tetap harus bertemu dengan pemilik tanah agar bisa berdiskusi lebih leluasa. Jika pemilik berada di tempat yang jauh atau sangat sibuk, manfaatkan aplikasi meeting online untuk diskusi. Jangan lupa, Anda juga bisa cek nomor telepon makelar dan penjual melalui aplikasi pelacak keaslian kontak untuk menghindari penipuan.

3. Cek Legalitas Surat Tanah

Hal terpenting lain dalam jual beli tanah adalah surat-surat. Untuk memeriksa keabsahan surat, Anda bisa langsung cek di Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Sebaiknya hindari tawaran pengecekan dokumen di luar kantor dari pihak yang mengaku karyawan BPN. Selain itu lebih baik tunjuk langsung Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang Anda percaya dibanding tawaran PPAT dari makelar tanah.

4. Cari Tahu Riwayat Tanah

Kasus tanah sengketa yang menjadi masalah biasanya terjadi karena pemilik tidak tahu riwayat tanah tersebut. Demi menghindari hal itu, sebelum bertransaksi cobalah untuk bertanya pada RT/RW, warga, dan kelurahan setempat guna mengetahui asal usul dan struktur tanah. Dengan mengetahui riwayat tanah, Anda juga bisa mendapatkan info apakah tanah tersebut memang layak jual atau tidak. Misalnya tanah yang dekat pabrik kemungkinan tercemar sehingga kurang baik untuk dijadikan rumah.

5. Tidak Transfer DP Pada Makelar

Tanda jadi (DP) pembelian tanah sebaiknya tidak diberikan pada makelar tanah. Hal ini demi menghindari uang Anda dibawa kabur oleh makelar nakal. Usahakan setiap transaksi ditujukan langsung ke rekening penjual. Jangan lupa simpan semua bukti transaksi untuk backup di kemudian hari jika dibutuhkan.

6. Buat Perjanjian Hitam di atas Putih

Ketika Anda telah memutuskan membeli tanah, pastikan buat perjanjian di atas materai bersama penjual. Untuk transaksi awal, perjanjian dapat berupa identitas pembeli & penjual, harga yang disepakati, jumlah dp yang telah diberikan, besaran komisi makelar, serta klausul yang telah disepakati jika salah satu pihak membatalkan transaksi sepihak setelah uang muka diberikan.

Perjanjian hitam di atas putih ini sangat penting jika nantinya transaksi harus diselesaikan secara peradilan. Tidak lupa, saat melakukan transaksi usahakan Anda mengambil foto/video dan bawa keluarga sebagai saksi.

Dalam membeli tanah/rumah, bijaklah dalam menyikapi semua ucapan makelar tanah. Jangan ragu untuk menolak atau mencari tanah lain jika makelar dinilai mencurigakan. Semoga proses jual beli aset Anda lancar!

Tonton video berikut ini untuk mengetahui keuntungan investasi tanah!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

[AskGuru][/AskGuru]

Tujuan kami adalah menciptakan tempat yang aman dan menarik bagi pengguna untuk terhubung melalui minat dan kegemaran. Untuk meningkatkan pengalaman komunitas, kami menangguhkan sementara fitur komentar artikel