Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa AJB? Simak Penjelasan Lengkapnya di Sini!

Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa AJB? Simak Penjelasan Lengkapnya di Sini!
Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa AJB? Simak Penjelasan Lengkapnya di Sini!

RumahCom – Dalam membeli sebuah properti baik itu rumah atau tanah, setelah tercapai kesepakatan biasanya dibuat surat jual beli antara penjual dan pembeli sebagai tanda jadi. Jika tidak ada masalah dalam berkas, sertifikat tanah harus dibalik nama untuk perpindahan kepemilikan.

Umumnya diperlukan AJB atau Akta Jual Beli yang dibuat melalui PPAT. Tapi, bisakah proses balik nama sertifikat tanah tanpa AJB hanya menggunakan surat jual beli? Penasaran? Yuk langsung cek artikel ini untuk mendapatkan penjelasan lengkapnya berikut:

  • Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa AJB?

  • Persyaratan Pengurusan AJB di PPAT

  • Persyaratan Balik Nama Sertifikat di BPN

  • Prosedur Balik Nama Sertifikat

  • Kesalahan yang Perlu Dihindari Saat Proses Jual Beli Tanah

[ArticleCallout]{ “title”: “Panduan Lengkap Seputar Sertifikat Tanah 2022”, “excerpt”: “Simak panduan lengkap seputar sertifikat tanah tahun 2022 di sini!”, “link”: “https://www.rumah.com/panduan-properti/sertifikat-tanah-51069”, “image”: “https://img.iproperty.com.my/angel-legacy/1110×624-crop/static/2021/06/1.-SERTIFIKAT-TANAH.jpg” } [/ArticleCallout]

Bisakah Balik Nama Sertifikat Tanah Tanpa AJB?

<em>Balik nama sertifikat tanah tanpa AJB merupakan suatu hal yang tidak mungkin. (Foto: <a href="https://www.beritajakarta.id/read/34114/arsip-ajb-di-kecamatan-kebon-jeruk-gunakan-sistem-komputerisasi#.Yp9FI3ZBzIU" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Berita Jakarta" class="link ">Berita Jakarta</a>)</em>
Balik nama sertifikat tanah tanpa AJB merupakan suatu hal yang tidak mungkin. (Foto: Berita Jakarta)

Agar lebih jelas dalam memahami persoalan ini, simak contoh kasus di bawah:

Pak Nuroso membeli sebidang tanah/bangunan seluas 119 meter persegi dari Bu Yenne dan membuat surat perjanjian jual beli. Masalahnya, Pak Nuroso belum bisa melakukan balik nama sertifikat karena surat tersebut masih dipegang oleh Bu Yenne.

Dalam putusan perkara, Majelis Hakim menganggap surat perjanjian jual beli tersebut sah karena telah disetujui dua belah pihak dan Pak Nuroso dianggap telah memiliki hak penguasaan lahan/bangunan. Sesuai aturan seharusnya Pak Nuroso melakukan balik nama sertifikat agar hak penguasaan lahan berubah jadi hak kepemilikan.

Namun, balik nama sertifikat tanah tanpa AJB merupakan suatu hal yang tidak mungkin karena berdasarkan peraturan KUH Perdata, AJB merupakan akta otentik sah untuk peralihan atas tanah dan bangunan.

Sementara, untuk membuat AJB di PPAT dibutuhkan sertifikat tanah asli dan kehadiran dua belah pihak yakni penjual dan pembeli. Masalah lainnya, lahan yang dijual belum diketahui kondisinya apakah bermasalah dan merupakan harta bersama. Jika harta bersama, maka penjualan harus melalui persetujuan kedua belah pihak (suami dan istri). Jadi hingga akhir, Pak Nuroso belum bisa memiliki lahan tersebut karena belum terjadi proses balik nama yang sah.

Dari contoh kasus di atas, dapat disimpulkan jika kedudukan AJB sangat penting dalam proses jual beli agar dianggap sah di mata hukum. Bagi pembeli harap berhati-hati terhadap status sertifikat dan jangan melunasi pembayaran tanpa diberikan sertifikat asli. Jika awam, Anda bisa minta bantuan notaris & PPAT untuk bantu mengecek berkas dan menjadi saksi transaksi.

Nah, sekarang Anda sudah tahu kan jawabannya mengenai bisakah balik nama sertifikat tanah tanpa AJB. Jika Anda sedang berniat untuk membeli tanah atau properti, pastikan seluruh dokumen seperti sertifikat sudah diurus dengan benar dan sesuai ketentuan yang berlaku. Berikut cek daftar rumah dijual dibawah Rp700 juta di kawasan Parung di sini!

Persyaratan Pengurusan AJB di PPAT

<em>Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan PPAT dalam pengurusan AJB (Foto: <a href="https://www.istockphoto.com/id/foto/hakim-laki-laki-bekerja-dengan-kertas-kontrak-di-atas-meja-kayu-putih-di-ruang-sidang-gm1088618430-292020008" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:iStock – Maxxa Satori" class="link ">iStock – Maxxa Satori</a>)</em>
Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan PPAT dalam pengurusan AJB (Foto: iStock – Maxxa Satori)

Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan atas tanah dan bangunan. Keberadaan AJB tidak dapat tergantikan dalam proses jual beli karena menjamin kelegalan transaksi Anda. Untuk membuatnya, ada beberapa persyaratan dokumen tanah dan perorangan yang harus dilengkapi antara lain:

  1. Data Tanah

  • Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir disertai Surat Tanda Terima Setoran (STTS)

  • Sertifikat Tanah Asli

  • Surat Izin Mendirikan Bangunan

  • Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, dan Air

  • Surat Roya dari Bank (Jika masih hipotik)

  1. Data Penjual dan Pembeli

  • Fotokopi KTP suami dan istri (jika sudah menikah)

  • Fotokopi KK

  • Fotokopi Akta Nikah

  • Surat keterangan WNI atau ganti nama (untuk WNI keturunan jika ada)

Setelah melengkapi data di atas, ada beberapa poin yang harus dilakukan:

  • Pemeriksaan keaslian sertifikat ke BPN (bisa dibantu PPAT)

  • Penjual membayar pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi

  • Penjual membayar Pajak Jual Beli

  • Penjual memberikan surat pernyataan jika tanah/rumah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

[PropertyTip]Simpan sertifikat tanah asli di tempat aman seperti safety box bank.[/PropertyTip]

Persyaratan Balik Nama Sertifikat di BPN

<em>Contoh sertifikat tanah asli.(Foto: S<a href="https://sarjanaekonomi.co.id/tugas-ppat/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:arjana Ekonomi" class="link ">arjana Ekonomi</a>)</em>
Contoh sertifikat tanah asli.(Foto: Sarjana Ekonomi)

Setelah proses pengurusan AJB selesai, sebaiknya Anda segera mengurus proses balik nama sertifikat guna mengubah AJB menjadi SHM atau HGU. Selain melalui PPAT, Anda bisa mengurus sendiri balik nama sertifikat tanah ke kantor BPN setempat.

Berdasarkan keterangan situs resmi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), inilah persyaratan balik nama sertifikat yang harus Anda penuhi:

  1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup

  2. Surat kuasa apabila dikuasakan

  3. Fotocopy identitas pemohon/pemegang dan penerima hak (KTP, KK) serta kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

  4. Sertifikat asli

  5. Untuk perorangan yang keperdataannya tunduk pada hukum perdata dibuktikan dengan penetapan Pengadilan. Atau yang tunduk pada hukum adat dibuktikan dengan surat pernyataan perubahan nama dari yang bersangkutan, diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat.

  6. AJB dari PPAT

  7. Bukti perolehan tanah/Alas Hak

  8. Surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang dan status tanah – tanah yang telah dimiliki

  9. Fotocopy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

  10. Bukti bayar SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)

  11. Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan

Biaya yang ditetapkan untuk proses ini adalah Rp50 ribu. Jumlah tersebut hanyalah biaya untuk pendaftaran saja. Sementara biaya pengukuran dan pemeriksaan tanah bergantung pada luas, penggunaan serta lokasi lahan berada.

Prosedur Balik Nama Sertifikat

<em>Bagan alur prosedur balik nama sertifikat. (Foto: <a href="http://tanahsleman-jogja.blogspot.com/2016/05/pengakuan-dan-penegasan-hak.html" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Tanah Sleman" class="link ">Tanah Sleman</a>)</em>
Bagan alur prosedur balik nama sertifikat. (Foto: Tanah Sleman)

Kini Anda telah mengetahui syarat untuk balik nama sertifikat tanah. Untuk prosedurnya ada 2 tahap yang harus dilalui yaitu:

1. Pengurusan AJB ke PPAT

Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 37, disebutkan jika setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT. Di PPAT Anda harus mengurus AJB agar transaksi jual beli yang dilakukan dilegalkan negara. Akta Jual Beli (AJB) sendiri adalah bukti otentik yang sah untuk peralihan atas tanah dan bangunan.

Selanjutnya, pihak PPAT akan memeriksa kesesuaian data yuridis dan teknis sertifikat tanah pemilik lama dengan data pertanahan yang ada di buku tanah kantor BPN. Proses ini sangat penting agar kedepannya Anda terhindar dari sengketa lahan atau jual beli yang tidak sah.

Jika tidak ditemukan masalah pada tanah, maka sesuai PP Nomor 34 Tahun 2016, PPAT akan meminta Anda sebagai pembeli untuk membayar PPh sebesar 2,5% dari nilai penjualan tanah (bruto).

Untuk biaya lainnya seperti pengecekan dan penerbitan AJB, kantor notaris menerapkan tarif masing-masing. Biasanya kantor PPAT meminta bayaran sekitar 0,5-1% dari total nilai transaksi. Selain kedua biaya tersebut, Anda juga wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari harga rumah dan tanah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

2. Pengurusan Balik Nama ke Kantor BPN

AJB yang telah selesai diurus bisa langsung Anda bawa ke BPN untuk dibalik nama agar statusnya berubah menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Usaha (HGU). Anda bisa mengurus sendiri atau menyerahkannya pada PPAT dengan membayar biaya pengurusan.

Tapi ingat, sebelum datang ke kantor BPN setempat, pastikan Anda telah memahami syarat berkas dan melengkapinya. Kami sarankan juga untuk cek situs resmi BPN setempat karena beberapa cabang menerapkan pendaftaran secara online. Jika langsung datang tanpa cek ketentuannya, Anda tidak akan dilayani dan pulang dengan tangan kosong.

Apabila sudah berhasil mendaftar, silakan ikuti tata cara yang ada dan tunggu proses balik nama kurang lebih selama 5 hari kerja. Namun lama tidaknya pengurusan Anda bergantung pada kelengkapan dokumen.

Kesalahan yang Perlu Dihindari Saat Proses Jual Beli Tanah

<em>Memberikan DP tanpa cek sertifikat jadi salah satu kesalahan fatal dalam pembelian properti. (Foto: <a href="https://www.pexels.com/photo/a-person-signing-a-contract-7641842/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Alena Darmel" class="link ">Pexels – Alena Darmel</a>)</em>
Memberikan DP tanpa cek sertifikat jadi salah satu kesalahan fatal dalam pembelian properti. (Foto: Pexels – Alena Darmel)

Ada banyak hal yang harus dipertimbangkan dalam membeli tanah atau rumah second. Tidak boleh buru-buru, sedikit kesalahan bisa membuat Anda rugi besar. Sebaiknya, hindari kesalahan dalam jual beli tanah/rumah berikut ini:

  • Tergiur Harga Murah

Jangan mudah tergoda dengan penawaran harga tanah/rumah murah. Biasanya tanah/rumah yang dijual di bawah harga pasar memiliki kekurangan seperti dokumen atau sertifikat yang belum dibalik nama dari waris, dsb

  • Buru-buru dalam Bertransaksi

Bagi Anda yang pertama kali membeli aset, sebaiknya pelajari dulu dokumen yang harus dimiliki penjual. Jangan sampai setelah memberikan DP, Anda baru sadar jika ada sertifikat tidak lengkap/masih jadi jaminan. Selain itu jangan terpaku hanya pada satu lokasi. Cari beberapa rumah/tanah yang Anda inginkan dan jadikan pembanding.

  • Menganggap Proses Pengurusan Dokumen Bisa Dilakukan Sendiri

Dalam proses jual beli tanah/rumah, biaya yang dikeluarkan untuk membayar pajak memang cukup besar. Untuk berhemat, sebagian orang beranggapan semua berkas bisa diurus sendiri. Padahal, Anda akan melewati banyak birokrasi sulit yang belum pernah dilalui sebelumnya dan menghabiskan banyak waktu. Jadi pada akhirnya Anda tetap membutuhkan bantuan ahli untuk mengurus berkas seperti AJB.

  • Terlalu Percaya Makelar

Perantara/makelar tanah memang bertugas untuk mempertemukan penjual dan pembeli. Namun, transaksi yang terjadi tidak melalui makelar. Jadi jangan percaya pada oknum makelar nakal yang meminta Anda memberikan sejumlah uang.

  • Tidak Memperhatikan Faktor Lingkungan

Faktor lingkungan sangat penting dalam pembelian rumah bekas terlebih dengan skema KPR. Banyak bank menerapkan beberapa syarat seperti lokasi hunian wajib bebas banjir, dilengkapi akses jalan untuk mobil, dan tidak dekat menara Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET). Jadi saat memilih rumah, pastikan lingkungannya aman serta tidak tercemar.

Melalui pembahasan di atas semoga Anda lebih bijak dan berhati-hati dalam membeli hunian. Selalu pastikan sertifikatnya lengkap dan tidak sengketa agar tidak ada masalah di masa depan.

Tonton video berikut ini untuk mengetahui tips mengenal lebih dalam tentang BPHTB!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

[AskGuru][/AskGuru]

Tujuan kami adalah menciptakan tempat yang aman dan menarik bagi pengguna untuk terhubung melalui minat dan kegemaran. Untuk meningkatkan pengalaman komunitas, kami menangguhkan sementara fitur komentar artikel