Cara Hitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN 2021

·Bacaan 10 menit
Cara Hitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN 2021
Cara Hitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN 2021

RumahCom – Ada banyak hal yang menyebabkan perolehan hak atas tanah dapat terjadi. Pada umumnya terjadi karena pemindahan hak atas tanah, pelepasan hak atau pembebasan tanah, dan pencabutan hak atas tanah. Dari ketiga penyebab tersebut, artikel kali ini akan lebih jelas membahas pemindahan hak atas tanah warisan, termasuk biaya balik nama sertifikat tanah warisan.

Pewarisan sendiri terjadi baik karena pewaris meninggal dunia maupun karena sengaja di wariskan semasa hidupnya. Pewarisan secara garis besar ada 2 macam, yaitu pewarisan menurut undang-undang (ab intesto) dan pewarisan menurut wasiat (ab testamento). Pewarisan hak atas tanah merupakan kekhususan, artinya ada ketentuan tersendiri mengenai hal tersebut yang tidak menyangkut pewarisan benda lainnya.

Berdasarkan ketentuan PP No. 24/1997, pewarisan hak atas tanah harus didaftarkan. Tenggang waktu pendaftaran adalah 6 bulan sejak tanggal meninggalnya Pewaris Tenggang waktu ini dapat diperpanjang oleh pejabat yang bersangkutan berdasarkan pertimbangan khusus. Sementara itu, pencatatan dilakukan atas dasar bukti kematian pemilik dan penetapan ahli warisnya. Peralihan hak atas tanah karena pewarisan ini harus dibuktikan dengan suatu akta yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT. Mau tahu lebih jelas soal cara pewarisan dan biaya balik nama sertifikat tanah warisan, simak pembahasannya di bawah ini.

  1. Mengurus Sertifikat Tanah Warisan dengan Surat Keterangan Waris

  2. Tata Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN
    1. Persyaratan Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan
    2. Prosedur dan Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN

  3. Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan
    1. NJOP
    2. AJB
    3. Zona Nilai Tanah (ZNT) dari BPN

  4. Simulasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

  5. Pastikan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan Tanpa Sengketa

Pembagian Harta Warisan Menurut Islam, Adat, dan Hukum Perdata
Pembagian Harta Warisan Menurut Islam, Adat, dan Hukum Perdata

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Pembagian Harta Warisan Menurut Islam, Adat, dan Hukum Perdata

1. Mengurus Sertifikat Tanah Warisan dengan Surat Keterangan Waris

Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Waris, atau Surat penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Sumber: Unsplash
Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Waris, atau Surat penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Sumber: Unsplash

Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Waris, atau Surat penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris. Sumber: Unsplash

Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan juga diwajibkan dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada ahli waris dan demi ketertiban tata usaha pendaftaran tanah. Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Waris, atau Surat penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris.

Merujuk Repository Universitas Jember, surat keterangan hak waris ini dibedakan dengan dua istilah yang hampir sama tetapi berbeda dari instansi yang mengeluarkan surat keterangan waris tersebut. Pertama, surat keterangan hak waris yang dibuat oleh notaris dan berisikan tentang keterangan mengenai pewaris, para ahli waris, dan bagian-bagian yang menjadi hak para ahli waris berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Atau bisa juga berupa surat keterangan waris yang dibuat di bawah tangan yang dikuatkan dan atau dikeluarkan oleh kelurahan dan diketahui atau dikuatkan oleh camat.

Terkait warisan ini juga, mungkin Anda banyak yang menyamakannya dengan hibah. Dari definisinya warisan jelas berbeda dengan hibah. Pasalnya, Pasal 1666 KUHPerdata menjelaskan hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada penggantian apapun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontraprestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup.

Jadi pemindahan hak terjadi seketika dan langsung sebagai penyisihan sebagian dari harta kekayaan seseorang yang diberikan secara cuma-cuma semasa ia hidup kepada orang yang biasanya mempunyai hubungan kekerabatan. Secara kontras, Pasal 830 KUH Perdata menyatakan pewarisan hanya terjadi karena kematian.

Tanah warisan bisa Anda gunakan untuk kebutuhan hunian pribadi maupun investasi. Lihat daftar tanah dijual wilayah Yogyakarta status SHM di sini.

2. Tata Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN

Bagi WNI, membuat surat keterangan waris di Lurah yang dikuatkan oleh Camat. Sumber: Unsplash
Bagi WNI, membuat surat keterangan waris di Lurah yang dikuatkan oleh Camat. Sumber: Unsplash

Bagi WNI, membuat surat keterangan waris di Lurah yang dikuatkan oleh Camat. Sumber: Unsplash

Bagi Anda yang sedang mengurus sertifikat tanah warisan dapat mengacu kepada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997). Secara ringkas, yang harus dilakukan pertama kali dilakukan terkait dengan warisan adalah mengurus surat kematian.

Bagi warga negara Indonesia (WNI) membuat surat keterangan waris (SKW) di Lurah yang dikuatkan oleh Camat. Sementara dan bagi WNI keturunan membuat Akta Waris di Notaris. Selanjutnya Anda sebagai hak waris harus menyerahkannya Kantor Pertanahan untuk mendapatkan sertifikat hak atas tanah.

Sebagai catatan, surat tanda bukti sebagai ahli waris digunakan apabila penerima warisan hanya satu orang. Sedangkan jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, maka pendaftaran peralihan hak atas tanah itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris tersebut.

Akan tetapi, jika menurut akta pembagian waris, warisan hak atas tanah harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya, maka didaftar peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan/atau akta pembagian waris tersebut.

1. Persyaratan Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Kedepannya, dalam proses jual beli tanah/bangunan, status kepemilikan harus dialihkan dari ahli waris yang sah atau balik nama dari pemilik ke ahli waris. Balik nama hak atas tanah berdasarkan warisan merupakan balik nama dari pemegang hak yang telah meninggal dunia kepada ahli warisnya, yang oleh ahli waris dimohonkan balik namanya kepada Kepala kantor Pertanahan setempat atas sertifikat tersebut.

Syarat untuk mengurus balik nama peralihan hak ini adalah dengan melampirkan dokumen-dokumen, sebagai berikut:

  1. Surat permohonan

  2. Sertifikat hak atas tanah

  3. Surat keterangan kematian atau akta kematian

  4. Surat keterangan ahli waris

  5. Fotokopi KTP para ahli waris

  6. Fotokopi SPPT-PBB tahun berjalan

  7. Bukti BPHTB terutang

Setelah seluruh syarat dilengkapi, pemohon kemudian menyampaikannya kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loker penerimaan dan selanjutnya sertifikat tersebut akan di proses balik namanya ke atas nama ahli waris. Sementara itu, proses untuk dapat membalik nama Sertifikat Hak Milik yang merupakan objek waris ke masing-masing ahli waris adalah sebagai berikut.

  1. Membuat Surat Kematian dan Surat Tanda Bukti Ahli Waris agar dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

  2. Membayar pajak/Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena pewarisan (BPHTB Waris) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan.

  3. Membalik nama sertifikat ke seluruh ahli waris.

  4. Membuat Akta Pembagian Harta Bersama (APHB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Anda sebagai pemilik tanah atau calon pemilik tanah harus mendatangi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Hal ini mengacu pada Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni Pasal 37, di mana setiap pengurusan balik nama sertifikat tanah harus melalui PPAT.

Tip Rumah

Berdasarkan ketentuan PP No. 24/1997, pewarisan hak atas tanah harus didaftarkan. Tenggang waktu pendaftaran adalah 6 bulan sejak tanggal meninggalnya Pewaris Tenggang waktu ini dapat diperpanjang oleh pejabat yang bersangkutan berdasarkan pertimbangan khusus.

2. Prosedur dan Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan di Kantor BPN

Saat Anda ingin mengurus balik nama secara mandiri dengan langsung mendatangi kantor BPN sesuai dengan lokasi tanah berada. Mengutip dari laman resmi Kementerian ATR/BPN, dokumen yang harus dipersiapkan antara lain:

  1. Surat permohonan yang ditandatangani di atas materai

  2. Akta wasiat dari notaris

  3. Surat keterangan waris yang dikeluarkan kecamatan

  4. Bukti pembayaran BPHTB (untuk tanah di atas 60 juta)

  5. Bukti pembayaran PPh

  6. Bukti pembayaran PBB tahun berjalan

  7. Sertifikat asli rumah warisan

  8. Fotokopi KK dan KTP pemohon yang sudah dilegalisir pejabat terkait

3. Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

BPHTB sendiri sebenarnya merupakan persyaratan, bukan bagian dari proses pembuatan sertifikat. Sumber: Unsplash
BPHTB sendiri sebenarnya merupakan persyaratan, bukan bagian dari proses pembuatan sertifikat. Sumber: Unsplash

BPHTB sendiri sebenarnya merupakan persyaratan, bukan bagian dari proses pembuatan sertifikat. Sumber: Unsplash

Biaya balik nama atau pembuatan sertifikat tanah warisan tentunya melibatkan aspek lain yang perlu dibayarkan. Diantaranya adalah biaya pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). BPHTB sendiri sebenarnya merupakan persyaratan, bukan bagian dari proses pembuatan sertifikat.

Jika Anda sudah melengkapi sejumlah persyaratan, biaya yang harus dibayar di Kantor BPN adalah biaya pelayanan balik nama sertifikat. Besarannya adalah sebesar nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000).

1. NJOP

Biaya balik nama sertifikat tanah lainnya yang harus dibayar yakni Bea Perolehan Hak atas Tanah danBangunan (BPHTB) sebesar 5 persen dari harga rumah dan tanah dikurang Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Biaya ini baru dibayar saat pengajuan pengurusan balik nama sertifikat tanah di kantor BPN.

2. AJB

Untuk biaya pengecekan dan penerbitan AJB, kantor notaris menetapkan tarif yang berbeda-beda. Hingga penerbitan AJB, biasanya kantor PPAT akan meminta biaya sekitar 0,5% sampai 1% dari total nilai transaksi. Umumnya, biaya tersebut sudah termasuk dengan jasa notaris, balik nama, dan pembuatan Akta Jual Beli. Seluruhnya memakan waktu proses selama 30 hari. AJB yang telah dibuat 2 lembar asli dan 1 lembar salinan.

3. Zona Nilai Tanah (ZNT) dari BPN

ZNT yang dikeluarkan Kementerian ATR/BPN adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah. Kementerian ATR/BPN pun berencana untuk melakukan pembaharuan peta zona nilai tanah (ZNT) yang ada saat ini agar informasi yang disajikan dalam peta ZNT dapat lebih akurat.

Baca juga: Surat Tanah Petok D dalam Jual Beli Rumah, Bisa Jadi SHM

4. Simulasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

Harga formulir dan biaya pendaftaran biaya balik nama sertifikat tanah warisan adalah Rp50.000. Sumber: Pixabay
Harga formulir dan biaya pendaftaran biaya balik nama sertifikat tanah warisan adalah Rp50.000. Sumber: Pixabay

Harga formulir dan biaya pendaftaran biaya balik nama sertifikat tanah warisan adalah Rp50.000. Sumber: Pixabay

Jika persyaratan seperti yang dicantumkan pada ulaan di atas sudah dilengkapi, Anda bisa membawa semuanya ke kantor BPN untuk mengambil formulir pendaftaran. Harga formulir dan biaya pendaftaran biaya balik nama sertifikat tanah warisan di setiap daerah sama, yaitu Rp50.000.

Setelah formulir didapatkan dan diisi lalu ditandatangani, Anda biasanya akan diminta untuk membuat janji pengukuran. Untuk proses ini, Anda akan diminta untuk membayar lagi. Biaya pengukuran biasanya disesuaikan dengan luas tanah dan peraturan daerah masing-masing. Sebagai informasi, Anda bisa SMS ke nomor 2409 dengan mengetik format “UKUR(spasi)KODE PROVINSI(spasi)LUAS TANAH”. Layanan SMS ini resmi milik pemerintah sebagai bantuan kepada masyarakat yang ingin tahu biaya pasti pengukuran. Sebagai ilustrasi biayanya adalah 500.000

Biaya lain yang harus dibayar di Kantor BPN adalah biaya pelayanan balik nama sertifikat. Besarannya adalah sebesar nilai jual tanah dibagi dengan 1.000 (nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000). Sebagai ilustrasi, apabila pembeli bidang tanah seluas 1.000 meter persegi dengan harga per meter sebesar Rp500.000 maka biaya balik nama sertifikat tanah di Kantor BPN adalah Rp 500.000. Jadi total yang harus Anda bayar adalah 50.000 + 500.000 +500.000 = 1.050.00.

5. Pastikan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan Tanpa Sengketa

Hal ini tentunya agar tidak mengakibatkan kerugian kepada Anda sebagai pewaris di kemudian hari. Sumber: Unsplash
Hal ini tentunya agar tidak mengakibatkan kerugian kepada Anda sebagai pewaris di kemudian hari. Sumber: Unsplash

Hal ini tentunya agar tidak mengakibatkan kerugian kepada Anda sebagai pewaris di kemudian hari. Sumber: Unsplash

Melansir dari Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia, berkaitan dengan permasalahan yang timbul dan merupakan kasus sengketa tanah dapat diselesaikan dengan berpedoman pada Peraturan Menteri (Permen) Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No. 11/2016 tentang Penyelesaian Kasus Pertanahan.

Sengketa tanah yang selanjutnya disebut Sengketa adalah perselisihan pertanahan antara orang perseorangan, badan hukum, atau lembaga yang tidak berdampak luas. Atas sengketa ini biasanya diselesaikan tanpa harus ke Lembaga Peradilan. Namun demikian, jika para pihak tetap tidak mau menyelesaikan hal tersebut Anda harus bisa mengadukan permasalahan tersebut ke pihak berwajib.

Oleh karena itu, untuk meminimalisir terjadinya sengketa, sebelum mengurus sertifikat atas Tanah di Kantor Badan Pertanahan Nasional setempat, Anda memang wajib melakukan pengecekan ke Kelurahan/Kantor Desa setempat untuk mendapatkan surat keterangan tidak sengketa, surat keterangan riwayat tanah, dan surat keterangan kepemilikan (penguasaan) tanah secara sporadik. Hal ini tentunya agar tidak mengakibatkan kerugian kepada Anda sebagai pewaris.

Surat keterangan tidak terjadi sengketa atas tanah dikeluarkan dan ditandatangani oleh lurah atau kepala desa setempat. Tentunya pihak lurah atau kades mengecek catatan perihal tanah tersebut melalui catatan buku besar kelurahan sekaligus meneliti di kondisi tanah di lapangan sebelumnya. Apabila sedang terjadi sengketa atas tanah tersebut, tentunya lurah tidak akan mengeluarkan surat keterangan tersebut sampai sengketa diselesaikan oleh keluarga yang bersengketa.

Kekuatan surat keterangan tidak ada sengketa tersebut terletak juga pada adanya saksi-saksi yang bisa dipercaya, yaitu, Ketua RT dan RW atau tokoh-tokoh adat yang bisa dihormati penduduk setempat di lokasi tanah tersebut berada. Terlihat jelas bahwa fungsi surat keterangan ini memberitahukan dengan jelas bahwa tanah yang sedang diajukan oleh pemohon sedang tidak bermasalah.

Ada beragam strategi yang menarik untuk dicoba seorang pekerja kontrak agar bisa mendapatkan KPR. Simak video panduannya berikut ini!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tujuan kami adalah menciptakan tempat yang aman dan menarik bagi pengguna untuk terhubung melalui minat dan kegemaran. Untuk meningkatkan pengalaman komunitas, kami menangguhkan sementara fitur komentar artikel