Ini Tata Cara Jual Beli Rumah Cash yang Wajib Anda Ketahui

Ini Tata Cara Jual Beli Rumah Cash yang Wajib Anda Ketahui
Ini Tata Cara Jual Beli Rumah Cash yang Wajib Anda Ketahui

RumahCom – Dalam mendapatkan rumah impian, ada beragam skema pembayaran yang bisa dipilih mulai dari KPR bank, mencicil ke developer, sampai cash/tunai. Jika Anda memiliki dana yang cukup dan memilih cara cash, ada 2 pilihan yang bisa diambil yakni cash keras dan cash bertahap.

Apa perbedaan kedua skema pembayaran tersebut dan bagaimana tata cara beli rumah cash? Yu, simak artikel ini karena tim Rumah.com akan membahasnya secara lengkap dengan poin-poin berikut ini:

  • Tata Cara Jual Beli Rumah Cash

  • Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

  • Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Saat Jual Beli Rumah dengan Cash

  • Tips Jual Beli Rumah dengan Cash yang Aman

[ArticleCallout]{ “title”: “Ini 4 Perbedaan SHM dan HGB yang Wajib Anda Tahu”, “excerpt”: “Simak perbedaan SHM dan HGB di sini1”, “link”: “https://www.rumah.com/panduan-properti/perbedaan-antara-shm-dan-hgb-8762”, “image”: “https://img.iproperty.com.my/angel-legacy/1110×624-crop/static/2018/05/Memahami-Perbedaan-SHM-dan-HGB-untuk-Status-dan-Legalitas-Properti.jpg” } [/ArticleCallout]

Tata Cara Jual Beli Rumah Cash

<em>Perhitungkan biaya pengurusan sertifikat tanah saat membeli rumah<strong>. </strong>(Foto: iStock – Arlawka Aungtun</em>)
Perhitungkan biaya pengurusan sertifikat tanah saat membeli rumah. (Foto: iStock – Arlawka Aungtun)

Pembelian rumah secara cash memiliki banyak keuntungan seperti diskon dari pengembang, bebas biaya BPHTB, dan tidak perlu pusing memikirkan cicilan sampai puluhan tahun. Apabila Anda memiliki uang yang cukup dan ingin beli hunian secara cash, ada 2 cara yang bisa dipilih antara lain:

1. Proses Jual Beli Rumah dengan pembayaran Cash Bertahap

Cash bertahap adalah skema pembayaran rumah dengan mencicil sesuai harga yang disepakati dalam kurun waktu tertentu. Jika dilakukan terhadap developer, jangka waktu yang diberikan mulai dari 6 sampai 24 bulan.

Namun, berbeda dengan KPR ke bank, status kepemilikan properti masih menjadi milik developer sampai pembeli dapat melunasinya. Setelah cicilan selesai, barulah proses peralihan hak milik dapat dilakukan.

Untuk tata cara jual beli rumah cash, berikut beberapa step yang bisa Anda ikuti:

Cari Lokasi Rumah dan Info Developer

Langkah pertama dalam tata cara jual beli rumah cash adalah mencari hunian di lokasi yang diinginkan. Jangan hanya terpaku pada satu lokasi saja, sebaiknya Anda memiliki beberapa opsi.

Cari tahu juga track record dari developer yang mendirikan dan jangan ragu untuk mengunjungi langsung lokasi proyek perumahan dikerjakan sebelumnya. Hal ini sangat penting agar tidak langsung tergiur harga murah dan menghindari risiko pembangunan mangkrak.

Buat Surat Pemesanan Rumah

Setelah yakin akan satu rumah, diskusikan mengenai total biaya, cara dan waktu pembayaran. Karena akan membayar secara cash, Anda juga bisa bernegosiasi apakah proses pemindahan hak milik bisa dilakukan lebih cepat sebelum rumah lunas. Misalnya proses AJB dan balik nama dilakukan ketika sisa 5 cicilan saja.

Tidak hanya itu, jangan ragu untuk minta pengembang menunjukkan sertifikat rumah yang akan dijual. Apabila masih gabung dengan unit lain, tanyakan biaya pemecahan akan dibebankan pada siapa.

Cek juga keaslian sertifikat tanah melalui kantor pertanahan agar Anda tidak tertipu. Jika semuanya sepakat, pihak pengembang akan membuat surat pemesanan rumah yang berisi identitas pembeli, pengembang, unit pilihan, jumlah DP, dan tenor yang diambil.

Pembayaran Down Payment (DP)

Jika surat pemesanan rumah telah jadi, selanjutnya pembeli bisa membayar biaya Down Payment (DP) pada developer dengan nilai yang telah disepakati. Dibandingkan KPR, pembelian rumah dengan sistem cash biasanya mengharuskan Anda membayar persenan DP lebih tinggi yakni sekitar 30%.

Sebagai contoh, jika mengambil rumah seharga Rp500 juta maka DP sebesar Rp150 juta. Setelah membayar DP, jangan lupa minta kwitansi resmi yang disertai materai dan tanda tangan kedua belah pihak pada developer

Cicil Rumah Bertahap

Pada tahap ini, Anda bisa membayar cicilan rumah sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati sebelumnya. Saat beli rumah secara cash, developer bisa memberikan jangka waktu cicilan 60-120 kali. Biasanya pembeli yang memilih cara ini yakin dan mampu melunasi dalam 2 tahun saja.

Pelunasan dan Tanda Tangan AJB

Ketika Anda telah melunasi seluruh cicilan, ini saatnya membuat Akta Jual Beli (AJB) agar transaksi jual beli rumah dianggap legal dan sah. Pembeli dan pihak developer bisa datang ke kantor notaris/PPAT bersama sambil membawa dokumen persyaratan seperti sertifikat tanah, identitas penjual dan pembeli.

Nantinya, AJB akan dibuat dan ditandatangani langsung di depan PPAT. Namun perlu dicatat, sebelum proses tanda tangan AJB dan balik nama sertifikat, pembeli dan penjual harus membayar sejumlah pajak seperti pajak penghasilan PPh serta biaya notaris/PPAT

2. Proses Jual Beli Rumah dengan Pembayaran Cash Keras (Hard Cash)

Pilihan kedua dari skema pembayaran secara tunai adalah dengan cash keras. Dibandingkan dengan cash bertahap, sekilas keduanya tampak sama namun yang membedakan adalah jangka waktu cicilannya. Pada skema cash keras, tenor yang diberikan sangat singkat yakni satu bulan. Itu artinya pembeli harus melunasi hunian dibulan yang sama ketika membeli.

Untuk prosedur/tata cara jual beli rumah cash keras tidak berbeda jauh dengan cash bertahap. Pertama Anda harus mencari dulu lokasi hunian yang diinginkan, lalu pelajari kredibilitas developer, periksa sertifikat tanah, dan membayar uang muka (DP).

Setelah mencapai kesepakatan, jangan lupa minta surat pemesanan rumah pada developer yang diberikan materai. Setelah itu, Anda bisa mencicil sesuai dengan waktu yang ditentukan dan jika sudah lunas, segera buat AJB dan balik nama sertifikat di hadapan PPAT.

Dari kedua proses tersebut sebelum membayar DP, beberapa developer menetapkan booking fee atau uang tanda jadi. Jika tiba-tiba calon pembeli membatalkan transaksi, booking fee biasanya akan hangus. Besaran biaya ini juga bervariasi mulai dari Rp1-5 juta.

[PropertyTip]Pastikan selalu menyimpan setiap bukti pembayaran dalam proses jual beli rumah.[/PropertyTip]

Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

<em>Meskipun bisa jual beli rumah tanpa notaris, pembuatan AJB harus tetap melalui PPAT. (Foto: iStock – Guvendemir)</em>
Meskipun bisa jual beli rumah tanpa notaris, pembuatan AJB harus tetap melalui PPAT. (Foto: iStock – Guvendemir)

Dianggap lebih mudah dibandingkan KPR, membeli rumah secara KPR bukan berarti Anda bebas dari urusan pengurusan dokumen. Dalam tata cara jual beli rumah cash tetap ada sejumlah berkas dan pajak yang harus dibayarkan agar hunian benar-benar sah jadi milik Anda.

Jika beli rumah melalui KPR bank, peran notaris tidak bisa terpisahkan. Namun bila pembayaran dilakukan secara cash, Anda bisa membeli rumah tanpa notaris tapi tetap harus melalui PPAT. Mengapa demikian? PPAT adalah pihak yang berwenang dalam mengurus proses pendaftaran tanah, membuat, dan menerbitkan akta otentik seperti AJB.

Lalu bagaimana proses jual beli rumah tanpa notaris? Berikut beberapa langkah yang harus diikuti:

1. Memeriksa Sertifikat Tanah dan Dokumen Lainnya

Setelah menemukan rumah impian dan deal soal harganya, pembeli bersama developer bisa pergi ke PPAT untuk melakukan pemeriksaan berkas. Langkah ini sangat krusial karena PPAT akan membantu memeriksa keaslian sertifikat dan memastikannya tidak bermasalah atau dalam sengketa. Pasalnya, jika ditemukan kejanggalan maka PPAT tidak bisa mengeluarkan AJB. Hal ini juga dilakukan demi melindungi pembeli dari tindak penipuan.

Selain mengecek sertifikat tanah, pihak PPAT juga akan meminta bukti pembayaran PBB pada penjual/developer untuk memastikan tidak ada tunggakan. Identitas penjual dan pembeli juga akan diperiksa guna melihat apakah ada perbedaan data pada dokumen.

Jika ditemukan perbedaan pada KTP dan KK misalnya, pihak PPAT akan meminta pembeli untuk menyamakan data dengan mengubah di DISDUKCAPIL setempat.

Untuk biaya, sesuai aturan seharusnya pembeli dikenakan tarif Rp50 ribu/sertifikat yang dicek. Namun harganya bisa berbeda di setiap kantor PPAT.

2. Mengurus BPHTB dan Bayar PPh

Jika tidak ditemukan kejanggalan pada sertifikat tanah, selanjutnya PPAT akan meminta pembeli untuk membayar biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Sementara itu, penjual juga harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) sesuai dengan PP Nomor 34 Tahun 2016 sebesar 2,5% dari nilai penghasilan atas hak tanah dan bangunan.

Semua biaya tersebut harus dibayarkan sebelum pembuatan AJB dan balik nama sertifikat tanah. Belum selesai, ada biaya lain yang harus dipersiapkan salah satunya fee PPAT. Untuk hal ini, Anda bisa berdiskusi bersama developer apakah akan dibagi 2 atau ditanggung salah satu pihak.

3. Pembuatan dan Penandatanganan AJB

Ketika cicilan dan biaya pajak telah dilunasi, langkah selanjutnya adalah mengurus pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Akta resmi ini hanya bisa dibuat oleh PPAT dan ditandatangani di hadapan PPAT. Dalam melakukan proses ini, pihak penjual dan pembeli harus hadir didampingi saksi dari pihak PPAT. Anda juga bisa membawa keluarga untuk mengambil gambar atau video prosesi ini sebagai dokumentasi.

4. Balik Nama Sertifikat

Langkah terakhir setelah tanda tangan AJB adalah balik nama sertifikat. Langkah ini dilakukan untuk memindahkan hak atas tanah atau bangunan dari pemilik sebelumnya ke pemilik baru. Proses balik nama mulai dari pengurusan berkas dan pengajuan permohonan juga akan diurus oleh PPAT sehingga penjual dan pembeli cukup menunggu panggilan saja. Untuk balik nama, proses yang terjadi di lapangan bisa bervariasi namun cenderung lama yakni 1 sampai 3 bulan.

Hal-Hal yang Harus Diperhatikan Saat Jual Beli Rumah dengan Cash

<em>Retak halus, salah satu cacat pada rumah yang sering luput ketika survei.(Foto: iStock – Gemadrun)</em>
Retak halus, salah satu cacat pada rumah yang sering luput ketika survei.(Foto: iStock – Gemadrun)

Membeli rumah secara cash memang lebih ringkas karena tidak perlu mengikuti prosedur KPR dan meniadakan kehadiran bank sebagai pihak pemberi dana. Namun, Anda tetap perlu waspada terlebih jika belum pernah beli tanah/rumah sebelumnya. Agar tidak tertipu penjual rumah bodong, perhatikan hal-hal berikut saat jual beli rumah dengan cash:

Harga dan Cara Pembayaran

Penting sekali bagi pembeli untuk membeli rumah sesuai dengan dana yang dimiliki. Ketika hendak membeli rumah dengan cash, pastikan harga yang diberikan oleh developer adalah harga fix tanpa penambahan apapun di belakang. Perhatikan juga cara pembayaran yang diterima dan berapa tenor yang dibolehkan pengembang.

Sertifikat Tanah

Keaslian sertifikat tanah jadi hal penting yang wajib dicek saat beli rumah dengan cash. Maraknya kasus penipuan sertifikat membuat Anda harus ekstra hati-hati dalam memastikan keasliannya. Pembeli bisa cek melalui situs resmi BPN, datang langsung ke kantor BPN, atau melalui perantara PPAT. Tidak hanya itu, Anda juga bisa mencari informasi dari warga sekitar untuk mengetahui apakah tanah sedang dalam sengketa atau tidak.

Kondisi Bangunan

Jangan hanya percaya kondisi bangunan dengan hanya dengan melihat gambarnya saja. Cek langsung ke lokasi untuk memastikan rumah masih dalam kondisi layak huni dan untuk hunian baru bisa dicek apakah pengembang menggunakan bahan berkualitas atau tidak. Pastikan juga kondisi air tidak berbau, berwarna, dan layak untuk memasak.

Lokasi Rumah

Hal penting lain yang perlu dicek ketika beli rumah dengan cash adalah lokasi. Anda tentu tidak ingin memiliki rumah yang jauh dari akses jalan dan fasilitas umum bukan? Karena itu, lakukan survei dengan benar untuk melihat lingkungan sekitar rumah. Hindari perumahan yang dibangun di atas lahan bekas pemakaman, TPU, atau dekat dengan pabrik dan pembuangan limbahnya.

Selain melakukan pembayaran dengan cash saat beli rumah, Anda juga bisa mengajukan pembiayaan oleh bank dengan sistem KPR. Jika Anda sedang mencari hunian di Surabaya dengan KPR. Cek daftar huniannya dibawah Rp1 miliar di sini!

Tips Jual Beli Rumah dengan Cash yang Aman

<em>Pilih rumah yang telah rampung saat beli rumah cash untuk meminimalisir risiko developer curang. (Foto: iStock – Kwangmoozaa)</em>
Pilih rumah yang telah rampung saat beli rumah cash untuk meminimalisir risiko developer curang. (Foto: iStock – Kwangmoozaa)

Di pembahasan sebelumnya, Anda telah mengetahui hal apa saja yang harus diperhatikan ketika jual beli rumah dengan cash. Sekarang, simak tips jual beli rumah yang aman berikut ini:

Hindari Beli Properti Inden

Harga rumah inden (masih dalam tahap pembangunan) biasanya ditawarkan dengan harga lebih miring dibanding rumah jadi. Hal itu akhirnya dimanfaatkan banyak calon pembeli untuk membayar secara cash. Padahal, membeli hunian inden penuh dengan risiko lho! Sebaiknya cari rumah siap huni agar terhindar dari pembangunan gagal akibat developer bodong atau legalitas bermasalah.

Cek Track Record Pengembang

Selain kondisi rumah, cek juga identitas dan track record dari pengembang. Anda bisa cek sendiri melalui situs yang dibuat oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) https://sireng.pu.go.id/. Jangan ragu untuk tanyakan proyek yang pernah dikerjakan sebelumnya dan lakukan survei untuk melihat hasil rumah yang dibuat. Pengembang terpercaya tidak akan ragu untuk memamerkan karyanya pada calon pembeli agar terlihat makin kredibel.

Perhatikan Booking Fee

Banyak developer menetapkan biaya tanda jadi atau booking fee pada calon pembeli. Besarnya cukup lumayan dan bervariasi mulai dari Rp1-5 juta. Jika Anda masih ragu dan belum yakin, tanyakan apakah booking fee bisa dikembalikan atau tidak karena kebanyakan pengembang menetapkan biaya tersebut tidak bisa dikembalikan.

Jangan Tertipu Harga Murah

Demi menarik calon pembeli, banyak rumah dipasarkan dengan harga murah. Meski menggiurkan, jangan langsung percaya dan pastikan harganya pada pengembang. Bukan tanpa alasan, tidak sedikit pembeli yang kaget karena harus membayar biaya tambahan setelah deal dengan penjual.

Selain itu, banyak hunian dijual murah karena lokasinya yang jauh dari akses transportasi umum atau fasilitas lainnya. Lebih baik membayar sedikit lebih mahal namun jalan ke rumah Anda mudah dijangkau.

Siapkan Biaya Tambahan

Seperti yang sudah dibahas sebelumnya, rumah yang dibeli dengan skema pembayaran apapun harus mengurus berbagai dokumen dan pajak. Tidak boleh disepelekan, biaya tambahan ini bisa memakan sekitar 10% dari harga jual rumah. Karena itu sebelum memilih rumah, pastikan Anda telah menyiapkan biaya pengurusan legalitas ya!

Itulah pembahasan lengkap mengenai tata cara jual beli rumah cash dan tips transaksi yang aman. Jika baru pertama kali membeli rumah, jangan ragu berdiskusi dengan keluarga atau kerabat yang lebih berpengalaman agar terhindar dari penipuan. Semoga artikel ini membantu Anda ya!

Tonton video berikut ini untuk mendapat informasi cara membuat sertifikat tanah melalui notaris!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap diDaftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah