Inilah Biaya Tambahan yang Harus Disiapkan Saat Jual Beli Rumah

·Bacaan 9 menit

RumahCom – Jalan menuju rumah idaman sudah di depan mata. Segala dokumen dan berkas yang dibutuhkan sudah lengkap dipersiapkan. Seraya memantapkan diri untuk masuk ke jenjang yang dinanti sekian lama yakni membeli rumah, ada hal penting lain yang jangan sampai luput dari perhatian. Adalah mengetahui detail biaya jual beli rumah secara rinci dan akurat.

Biaya jual beli rumah termasuk dana tambahan yang alokasinya dianggarkan di luar bujet harga rumah. Secara hitungan kasar, biaya jual beli rumah akan memakan dana sekitar 15% dari harga rumah yang diincar. Misalnya harga rumah Rp350 juta, maka biaya tambahan yang perlu dicanangkan sebesar Rp52 jutaan. Cukup besar, bukan?

Untuk lebih jelasnya mengenai biaya jual beli rumah, artikel berikut ini akan mengupas secara dalam dengan pembahasan sebagai berikut:

  1. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya Cek Sertifikat

  2. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya AJB

  3. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya Balik Nama

  4. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya PPh

  5. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya PNBP

  6. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya BPHTB

  7. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya KPR

  8. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Jasa Notaris

1. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya Cek Sertifikat

Sentuh Tanahku memudahkan masyarakat untuk memperoleh informasi resmi dengan cepat dan mudah seperti cek sertifikat tanah. Sumber: Istimewa
Sentuh Tanahku memudahkan masyarakat untuk memperoleh informasi resmi dengan cepat dan mudah seperti cek sertifikat tanah. Sumber: Istimewa

Sentuh Tanahku memudahkan masyarakat untuk memperoleh informasi resmi dengan cepat dan mudah seperti cek sertifikat tanah. Sumber: Istimewa

Untuk mengetahui keaslian sertifikat tanah dari rumah yang ingin dibeli, masyarakat bisa melewati tiga cara diantaranya; menggunakan jasa notaris yang segalanya akan diurus, melakukan pengecekan secara mandiri dengan datang langsung ke kantor pertanahan setempat, atau mengecek sertifikat BPN secara online. Jika pilihannya adalah yang ketiga, maka masyarakat bisa mengunduh aplikasi Sentuh Tanahku yang sudah tersedia di Android dan iOS.

Sentuh Tanahku memudahkan masyarakat untuk memperoleh informasi yang resmi dengan cepat dan mudah. Fitur yang tersedia di dalam aplikasi ini antara lain Notifikasi, Info Berkas, Plot Bidang Tanah, Info Sertifikat, Lokasi Bidang Tanah, dan Info Layanan. Sehingga melalui aplikasi ini masyarakat dapat mengecek sertifikat secara gratis.

Sementara untuk mengecek sertifikat dengan datang langsung ke kantor pertanahan, ada sejumlah berkas-berkas yang harus disiapkan mulai dari:

  • Sertifikat tanah yang hendak diperiksa.

  • Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.

  • Permohonan pengecekkan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di BPN.

  • Fotokopi KTP pemilik sertifikat.

  • Biaya Rp50.000 per sertifikat yang dicek.

Prosedur dan Informasi Biaya Balik Nama Rumah
Prosedur dan Informasi Biaya Balik Nama Rumah

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Prosedur dan Informasi Biaya Balik Nama Rumah

Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, BPN akan mengecek keaslian sertifikat tanah berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah. Waktu pengecekan keaslian sertifikat tanah umumnya tidak lama. Bahkan dalam sehari saja, masyarakat sudah bisa mengetahui keaslian dari sertifikat tersebut. Jika menurut BPN aman, sertifikat tersebut akan dicap.

Berbeda kondisi bagi masyarakat yang tak punya banyak waktu, mengecek sertifikat tanah bisa dibantu oleh notaris. Tentunya ada biaya yang perlu dikeluarkan sebagai bayaran atas jasa yang diberikan, kisarannya antara Rp100 ribu sampai Rp150 ribu. Biaya inilah yang perlu dirangkum ke dalam catatan biaya jual beli rumah.

2. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya AJB

AJB sebagai komponen biaya jual beli rumah diatur sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah Sumber: Pixabay
AJB sebagai komponen biaya jual beli rumah diatur sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah Sumber: Pixabay

AJB sebagai komponen biaya jual beli rumah diatur sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah Sumber: Pixabay

Biaya jual beli rumah selanjutnya yang cukup besar bujetnya adalah Akta Jual Beli (AJB). Nilainya sebesar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Simulasinya, jika harga jual rumah dipatok Rp1 miliar, maka biaya AJB-nya Rp10 juta. Umumnya, biaya pembuatan AJB ini akan ditanggung oleh pihak pembeli, kecuali ada kesepakatan lainnya dengan pihak penjual.

Pada beberapa kasus, tak jarang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) selaku penanggung jawab akan meminta biaya lebih dari 1 persen. Namun pembeli tetap bisa melakukan negosiasi harga bila nilai jual rumah sudah terlampau tinggi. Perhitungkan dengan teliti komponen biaya jual beli rumah ini agar pembelian rumah berlangsung lancar.

3. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya Balik Nama

Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Sumber: Pixabay
Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Sumber: Pixabay

Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Sumber: Pixabay

Bagian dari biaya jual beli rumah berikutnya ialah balik nama sertifikat tanah. Nominal umumnya berkisar 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku. Pihak pembeli biasanya wajib melakukan proses balik nama tersebut secara mandiri kecuali rumah tersebut dibeli langsung dari pihak developer.

Sebab berbeda aturan pada masing-masing daerah, menjadi dasar nominal biaya yang bervariasi. Pun juga penghitungan biaya balik nama didasari luas tanah maupun bangunan serta lokasinya. Namun secara umum rincian biaya balik nama rumah dan sertifikat tanah sebagai berikut:

  • Jasa PPAT, dengan biaya jasa maksimal 1% dari harga rumah dan tanah

  • Melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

  • Biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang sebesar Rp50.000

  • Biaya pengecekan sertifikat tanah senilai Rp50.000

  • Biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Biaya ditentukan berdasarkan nilai jual tanah dibagi 1000. Contoh, harga rumah Rp300 juta. Maka biaya balik namanya sekitar Rp300.000,-.

Untuk mengurus sertifikat balik nama, terdapat beberapa prosedur yang perlu diketahui seperti penandatanganan dan pelunasan AJB dari pihak pembeli maupun penjual, serta PPAT mengurus sertifikat ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Proses pembuatan sertifikat biasanya memerlukan waktu sekitar 2 minggu.

4. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya PPh

Biaya jual beli rumah yakni PPh dibebankan kepada penjual. Sumber: usatoday.com
Biaya jual beli rumah yakni PPh dibebankan kepada penjual. Sumber: usatoday.com

Biaya jual beli rumah yakni PPh dibebankan kepada penjual. Sumber: usatoday.com

Pembeli tidak berkewajiban untuk membayar PPh atau pajak penghasilan. Sebaliknya, biaya jual beli rumah ini dibebankan kepada penjual yang sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994. Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60.000.000.

Besarnya PPh adalah 2,5% (dua setengah persen) dari jumlah bruto nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan. Ilustrasinya, Doni menjual rumah kepada Herry dengan harga Rp285 juta. Sebagai penjual, Doni wajib membayar pajak penghasilan sebesar Rp7.125.000,-.

Tip Rumah

Rumus PPh = 2.5% X jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sebagai catatan, untuk pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh wajib pajak, yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan PPh Final sebesar 1% dari nilai pengalihan. Informasi ini penting untuk diperhitungkan sebagai salah satu komponen biaya jual beli rumah bagi pihak penjual.

5. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya PNBP

Aturan tentang PNBP sudah diatur dalam PP No. 13 Tahun 2010. Sumber: investopedia.com
Aturan tentang PNBP sudah diatur dalam PP No. 13 Tahun 2010. Sumber: investopedia.com

Aturan tentang PNBP sudah diatur dalam PP No. 13 Tahun 2010. Sumber: investopedia.com

Biaya jual beli rumah selanjutnya adalah PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak). Jenis biaya jual beli rumah ini biasanya dibayarkan sekaligus saat pengajuan BBN dengan anggaran (1/1000 x harga jual rumah) + Rp 50.000. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku di BPN telah mengatur hal ini.

6. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya BPHTB

Besarnya biaya jual beli rumah BPHTB ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Sumber: 123RF
Besarnya biaya jual beli rumah BPHTB ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Sumber: 123RF

Besarnya biaya jual beli rumah BPHTB ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Sumber: 123RF

BPHTB atau singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan merupakan salah satu biaya jual beli rumah yang dibebankan kepada pembeli dan penjual. Hal tersebut didasarkan pada Pasal 85 ayat (1) dan ayat (2) huruf a angka 1) UU 28/2009 yang mengatur bahwa objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Besarnya tarif pajak jual beli rumah (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta. Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Untuk menghitung BPHTB, simulasinya sebagai berikut:

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200m2 dan luas bangunan 100m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

Harga tanah

200m2xRp700.000

Rp140.000.000

Harga bangunan

100m2xRp600.000

Rp60.000.000

Jumlah harga pembelian rumah

 

Rp200.000.000

Nilai Tidak Kena Pajak

Rp60.000.000

 

Nilai untuk penghitungan BPHTB

Rp140.000.000

 

BPHTB yang harus dibayar

5%xRp140.000.000=

Rp7.000.000

7. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Biaya KPR

Biaya KPR dibagi dalam dua jenis yakni provisi dan administrasi. Keduanya merupakan komponen biaya jual beli rumah. Sumber: realtor.com
Biaya KPR dibagi dalam dua jenis yakni provisi dan administrasi. Keduanya merupakan komponen biaya jual beli rumah. Sumber: realtor.com

Biaya KPR dibagi dalam dua jenis yakni provisi dan administrasi. Keduanya merupakan komponen biaya jual beli rumah. Sumber: realtor.com

Saat mengajukan pinjaman apapun termasuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank akan mengenakan dua biaya yakni provisi dan administrasi. Biaya provisi digunakan untuk membiayai segala keperluan yang berkaitan dengan proses pemberian pinjaman tersebut, misalnya biaya fotokopi berkas, komisi marketing, dan sebagainya. Sementara biaya administrasi diperlukan bank untuk mengurus segala dokumen dan proses pengajuan KPR.

Kedua biaya tersebut wajib ditanggung oleh pembeli, dan masuk ke dalam daftar biaya jual beli rumah. Untuk besaran biaya provisi dan administrasi tergantung pada kebijakan masing-masing bank. Tapi umumnya, biaya administrasi dikenakan sebesar Rp250 ribu hingga Rp500 ribu. Sedangkan persentase biaya provisi bisa bervariasi, tapi kebanyakan bank memilih 1 persen dari nilai pokok kredit. Sehingga jika pokok kreditnya sebesar Rp350 juta, maka biaya provisi yang harus dibayar adalah Rp3.500.000,- dan langsung dilunasi kepada bank.

Hendak membeli rumah dengan skema cicilan KPR? Berdasarkan ketentuan, memang ada sejumlah biaya jual beli rumah yang harus dikeluarkan. Tapi belakangan banyak developer perumahan yang menawarkan bebas biaya KPR alias gratis. Mau punya rumah yang gratis biaya KPR? Cek pilihan rumahnya dengan harga di bawah Rp600 jutaan di sini!

8. Tambahan Biaya Jual Beli rumah: Jasa Notaris

Honorarium notaris sudah diatur pemerintah dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36. Sumber: smallbusiness.co.uk
Honorarium notaris sudah diatur pemerintah dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36. Sumber: smallbusiness.co.uk

Honorarium notaris sudah diatur pemerintah dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36. Sumber: smallbusiness.co.uk

Jasa notaris dalam biaya jual beli rumah bisa mengalami perubahan dan penyesuaian sesuai dengan kondisi yang ada. Akan tetapi seluruh peraturan biaya atau honorarium sudah diatur oleh pemerintah dan tertuang ke dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 Pasal 36. Seperti yang dikutip dari situs resmi DPR, inilah rincian peraturan biaya atau honorarium notaris:

  • Notaris berhak menerima honorarium atas jasa hukum yang diberikan sesuai kewenangannya,

  • Besarnya honorarium yang diterima oleh seorang Notaris akan didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari setiap akta yang dibuatnya.

  • Honorarium yang diterima ditentukan dari nilai objek, jika nilai objek sampai dengan Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) maka honorarium yang berhak diterima adalah sebesar 2.5%

  • Jika nilai objek berkisar dari Rp100.000.000 (seratus juta rupiah) sampai dengan Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka honorarium yang diterima paling besar 1.5%

  • Jika nilai objek berada di atas Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah) maka Notaris akan menerima honorarium sebesar 1%

  • Nilai sosiologis ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta dengan honorarium yang diterima paling besar Rp5.000.000 (lima juta rupiah).

Simak video di bawah ini untuk mengetahui 7 fakta enaknya punya rumah!

 

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya