Jenis Hak Atas Tanah yang Berlaku di Indonesia. Wajib Tahu!

Jenis Hak Atas Tanah yang Berlaku di Indonesia. Wajib Tahu!
Jenis Hak Atas Tanah yang Berlaku di Indonesia. Wajib Tahu!

RumahCom – Setiap dari Anda pasti ingin menempati rumah yang berdiri kokoh di atas sebidang tanah. Akan tetapi bukan berarti setiap orang yang telah menempati sebidang tanah bisa dikategorikan sebagai pemilik tanah. Oleh karena itu, kepemilikan hak atas tanah oleh Anda dapat dibuktikan dengan sertifikat sebagai bukti sah hak kepemilikannya. Mengingat, saat ini juga terjadi banyak kasus yang mengundang keributan ataupun sengketa terhadap tanah. Bahkan ada suatu upaya penggusuran ataupun ada pihak lain yang mengklaim hak atas sebidang tanah.

Bagi yang ingin melakukan investasi berupa pembelian sebidang tanah dari pihak pertama juga harus memperhatikan banyak hal termasuk pada saat proses peralihan hak karena jual beli tanah. Hal ini menjadi poin krusial agar pada masa yang akan datang tidak terjadi masalah atau sengketa dengan pihak lain.

Di sisi lain, dokumen-dokumen peralihan hak karena jual beli tanah wajib dimiliki oleh pembeli aset untuk memberikan rasa nyaman. Apalagi pada saat ini harga tanah di Indonesia harganya cukup merogoh kocek dalam, dan tentu saja jika suatu hari terjadi masalah terhadap legalitas aset yang dibeli akan membuat rugi pembeli.Untuk mengetahui lebih lengkap soal hak atas tanah, simak selengkapnya di bawah ini!

  • Apa Itu Hak Atas Tanah?

  • Dasar Hukum Hak Atas Tanah

  • Jenis Hak Atas Tanah Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA

  • Hak Milik

  • Hak Guna Usaha

  • Hak Guna Bangunan

  • Apakah Hak Atas Tanah Harus Didaftarkan?

[ArticleCallout]{ “title”: “Sporadik Adalah Kegiatan Pendaftaran Tanah, Ketahui Cara Membuatnya!”, “excerpt”: “Simak lebih lengkap mengenai sporadik di Sini!”, “link”: “https://www.rumah.com/panduan-properti/sporadik-adalah-70034”, “image”: “https://img.iproperty.com.my/angel/520×300-crop/wp-content/uploads/sites/5/2022/08/1-Sporadik-Adalah.jpg” } [/ArticleCallout]

Apa Itu Hak Atas Tanah?

Hak penguasaan atas tanah merupakan hubungan hukum yang konkret jika sudah dihubungkan dengan tanah tertentu dan subjek tertentu sebagai pemegang hak. Sumber: Istimewa

Hak atas tanah adalah serangkaian wewenang, kewajiban dan atau larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat sesuatu dengan tanah yang dihakinya. Hak penguasaan atas tanah merupakan hubungan hukum yang konkret jika sudah dihubungkan dengan tanah tertentu dan subjek tertentu sebagai pemegang hak.

Sebetulnya,Istilah hak atas tanah berasal dari bahasa Inggris, yaitu land rights, sedangkan dalam bahasa Belanda disebut dengan landrechter. Sementara itu, dalam bahasa Jerman adalah landrechte. Ada dua suku kata yang terkandung pada istilah hak atas tanah, yaitu hak dan tanah. Hak disebut juga right (bahasa Inggris), recht (Belanda), atau rechts (Jerman). Secara terminologis, hak diartikan sebagai kekuasaan untuk berbuat sesuatu karena telah ditentukan oleh undang-undang atau kekuasaan yang benar atas sesuatu atau untuk menuntut sesuatu. Hak atau recht juga diartikan sebagai wewenang tertentu yang diberikan kepada seseorang berdasarkan peraturan umum atau persyaratan tertentu.

Konsep hak dalam kedua terminologi itu difokuskan kepada kekuasaan atau kewenangan. Kekuasaan diartikan sebagai kemampuan, sedangkan kewenangan diartikan sebagai hak dan kekuasaan yang dipunyai untuk melakukan sesuatu. Penguasaan tanah oleh negara dimaknakan sebagai kewenangan negara untuk mengatur peruntukkan dan penggunaan dari tanah tersebut, sehingga dapat memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi kesejahteraan masyarakat banyak.

Penguasaan tanah oleh masyarakat hukum adat dijelaskan sebagai kekuasaan atau kewenangan untuk menempati dan menggunakan tanah yang berasal dari hak-hak adat. Sementara itu, penguasaan tanah oleh individu atau badan hukum adalah erat kaitannya dengan pemberian hak atau kewenangan kepada orang atau badan untuk memanfaatkan dan menggunakan tanah tersebut untuk kepentingannya. Tanah itu dapat digunakan dan dimanfaatkan untuk pembangunan perumahan, pertanian dan peternakan, dan usaha-usaha produktif lainnya.

Dasar Hukum Hak Atas Tanah

<em>Pengertian hak atas tanah dirumuskan dalam Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) UUPA . Sumber: </em><a href="https://www.pexels.com/photo/pensive-asian-lawyer-examining-report-in-office-5673465/" rel="nofollow noopener" target="_blank" data-ylk="slk:Pexels – Sora Shimazaki" class="link "><em>Pexels – Sora Shimazaki</em></a>
Pengertian hak atas tanah dirumuskan dalam Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) UUPA . Sumber: Pexels – Sora Shimazaki

Istilah hak atas tanah yang telah dirumuskan dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA yang menyatakan bahwa:

  1. Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.

  2. Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang- undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

  3. Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa. Pengertian hak atas tanah dirumuskan dalam Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) UUPA di atas adalah hak yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut undang-undang ini dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Jika dirangkum, maka pengertian hak atas tanah didefinisikan sebagai hak atas permukaan bumi yang memberi wewenang kepada pemegangnya untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, beserta tubuh bumi dan air serta ruang udara di atasnya, sekadar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Pengertian hak atas tanah yang dikemukakan disarikan dari ketentuan yang tercantum dalam Pasal 4 UUPA, dengan unsur-unsur hak atas tanah yang meliputi adanya subjek hukum, adanya kewenangan, adanya objek, dan harus memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Subjek hukum hak atas tanah yaitu orang-orang dan badan hukum. Subjek hukum itu diberi kewenangan untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan. Walaupun pemegang hak atas tanah diberikan kewenangan untuk mempergunakan hak atas tanah, namun pemegang hak juga dibatasi haknya oleh undang-undang. Pembatasan itu, meliputi:

  • harus memperhatikan fungsi sosial;

  • kepemilikan hak atas tanah tidak boleh melebihi maksimum dan minimum;

  • yang dapat mempunyai hak milik hanya WNI dan badan hukum Indonesia  berdasarkan peraturan pemerintah.

Ada berbagai jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia. Sama halnya dengan membeli rumah, ada beberapa jenis kepemilikan yang bisa Anda dapatkan. Namun lebih disarankan untuk memilih rumah yang sudah SHM. Berikut daftar hunian di Tangerang dibawah Rp1 miliar yang bisa jadi pilihan Anda!

Jenis Hak Atas Tanah Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA

<em>Hak Milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Sumber: Istimewa</em>
Hak Milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Sumber: Istimewa

Sejak dilakukannya reformasi atas tanah tahun 1960-an (Landreform), yaitu dengan berlakunya Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka jenis-jenis hak atas tanah di Indonesia terdiri dari Hak Milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Hak milik hanya dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia.

Pada prinsipnya, suatu badan hukum tidak dapat menjadi pemegang Hak Milik atas tanah tetapi berdasarkan peraturan perundang-undangan pemerintah dapat menetapkan badan-badan hukum tertentu untuk dapat mempunyai Hak Milik. Selain badan hukum, orang asing (WNA) juga tidak dapat mempunyai Hak Milik atas tanah.

Hak Guna Usaha, yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara untuk usaha pertanian, perikanan atau peternakan. Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk tanah yang luasnya minimal 5 hektar. Namun jika luasnya 25 hektar atau lebih maka untuk mengusahakannya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik.

Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun. Jika Hak Guna Usaha tersebut habis jangka waktu berlakunya maka hak tersebut dapat diperpanjang untuk paling lama 25 tahun.

Hak Guna Bangunan, yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang untuk waktu paling lama 20 tahun. Selain yang telah disebutkan di atas, Anda juga akan mengenal yang dinamakan dengan Hak Pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.

Hak Pakai memberikan  wewenang dan kewajiban kepada pemegangnya sebagaimana yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat pertanahan atau dalam perjanjian dengan pemilik tanah. Perjanjian tersebut bukan merupakan sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Berikut ini penjelasan masing-masing hak atas tanah sesuai dengan UU No.5/1960 tentang UUPA:

1. Hak Milik

Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik. Oleh pemerintah, ditetapkan pula badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya. Orang asing yang memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan kehilangan kewarganegaraannya wajib melepaskan hak itu di dalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarganegaraan itu.

Jika sesudah jangka waktu tersebut, hak milik itu tidak dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung.

Selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, maka ia juga tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.Hak milik hapus apabila:

  • Tanahnya jatuh kepada negara karena:

  • Pencabutan hak;

  • Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya;

  • Ditelantarkan, atau orang asing yang mendapatkannya berdasarkan waris atau percampuran harta akibat perkawinan, kehilangan kewarganegaraan, serta jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga negara yang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum yang tidak ditetapkan pemerintah;

  • Tanahnya musnah.

2. Hak Guna Usaha

Yang dapat mempunyai HGU adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh HGU, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika HGU yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

HGU pun dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. HGU dapat terhapus karena:

  • Jangka waktunya berakhir

  • Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi

  • Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

  • Dicabut untuk kepentingan umum

  • Ditelantarkan

  • Tanahnya musnah

3. Hak Guna Bangunan

Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, Jangka waktu HGB dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun. Yang dapat mempunyai HGB adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Di sisi lain, HGB jug dapat dihapuskan karena:

  • Jangka waktunya berakhir

  • Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi

  • Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

  • Dicabut untuk kepentingan umum

  • ditelantarkan

  • tanahnya musnah

Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB dan tidak lagi memenuhi syarat, dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut.

Jika HGB yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan peraturan pemerintah.

[PropertyTip]Sejak dilakukannya reformasi atas tanah tahun 1960-an (Landreform), yaitu dengan berlakunya Undang-undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka jenis-jenis hak atas tanah di Indonesia terdiri dari Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai.[/PropertyTip]

Apakah Hak Atas Tanah Harus Didaftarkan?

<em>Urgensi pendaftaran tanah ini ada kaitannya dengan bukti hak atas tanah. Sumber: Istimewa</em>
Urgensi pendaftaran tanah ini ada kaitannya dengan bukti hak atas tanah. Sumber: Istimewa

Tanah sudah menjadi kebutuhan mutlak, mulai dari tempat tinggal sampai menjadi aset pembangunan suatu negara. Dengan begitu, sangat dibutuhkan adanya pengaturan atau hak milik atas tanah agar masing-masing pihak yang menguasai paham hak dan kewajiban dari kepemilikan tanah. Pendaftaran tanah dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur.Penyelenggaraan pendaftaran tanah ini diselenggarakan oleh pemerintah sejak UUPA dikeluarkannya PP No.10 tahun 1961.

Adapun rangkaian kegiatan pendaftaran tanah dimulai dengan pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah. Selanjutnya, pendaftaran hak-hak dan atas tanah dan peralihan hak-hak atas tanah. Sebagai hasil akhir, akan diterbitkan surat tanda bukti yaitu sertifikat yang kuat berdasarkan pasal 19 ayat 2 UUPA. Nah, urgensi pendaftaran tanah ini ada kaitannya dengan bukti hak atas tanah, yaitu sertifikat hak atas tanah yang merupakan produk dari proses pendaftaran hak atas tanah.

Alhasil, Pendaftaran hak atas tanah dianggap penting, sebab untuk menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang tanah sehingga menimbulkan rasa aman atas tanah yang telah dikuasai. Selain itu juga untuk mencegah gangguan-gangguan dari pihak yang tidak berkepentingan atau tidak berhak.

Tonton video berikut ini untuk mencari tahu perbedaan SHM dan HGB!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah