Memahami Strata Title, Legalitas Kepemilikan, dan Cara Perpanjangannya

·Bacaan 6 menit

RumahCom – Hunian bertingkat seperti apartemen dan rumah susun merupakan alternatif pilihan tempat tinggal terutama bagi Anda yang berdomisili di kota-kota besar. Pembangunan apartemen menjamur seiring dengan meningkatnya permintaan juga kian sulitnya mencari rumah atau lahan yang strategis untuk ditempati. Harga rumah dan tanah pun meningkat setiap tahunnya. Apabila menemukan rumah yang sesuai dari segi dana, biasanya berlokasi cukup jauh dari pusat kota.

Hal tersebut menjadi alasan bagi sebagian orang untuk memilih tinggal di apartemen atau sarusun, terutama bagi mereka yang bekerja di pusat kota. Kaum millennial pun banyak yang melirik apartemen sebagai hunian karena kepraktisannya. Tahukah Anda? Memilih apartemen sebagai hunian memiliki keuntungan tersendiri baik dari sisi lokasi maupun fasilitas.

Perawatan ruangan terbilang minimalis dan keamanan yang terjamin menjadikan popularitas apartemen atau rumah susun meningkat. Apakah Anda tertarik untuk memilikinya? Anda harus memahami dulu legalitas kepemilikan dari hunian bertingkat tersebut. Seperti yang sudah kita ketahui bahwa hunian tersebut ditinggali oleh banyak orang sehingga legalitas kepemilikannya berbeda dengan rumah. Bukti kepemilikan dari apartemen disebut dengan Strata Title, terdengar asing? Berikut beberapa topik yang akan dibahas mengenai Strata Title pada artikel ini:

  1. Mengenal Istilah Strata Title

    1. Kepemilikan Strata Title

    2. Cakupan Strata Title

  2. Hal Penting yang Perlu Diperhatikan dalam Strata Title

    1. Dasar Hukum Pengaturan Rumah Susun (Strata Title)

    2. Cara Memperpanjang Strata Title

1. Mengenal Istilah Strata Title

Strata title merupakan hak kepemilikan bersama atas apartemen atau sarusun. (Foto: Pexels - Energepic.com)
Strata title merupakan hak kepemilikan bersama atas apartemen atau sarusun. (Foto: Pexels - Energepic.com)

Strata title merupakan hak kepemilikan bersama atas apartemen atau sarusun. (Foto: Pexels - Energepic.com)

Strata Title adalah hak milik atas satuan rumah susun (sarusun). Hal tersebut juga merupakan hak kepemilikan bersama, atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik. Artinya, di ruang pribadi (unit apartemen), si pemilik tidak terikat peraturan. Sementara di ruang ruang publik, dia terikat peraturan, karena ruang publik milik semua penghuni.

Sebagai pemegang hak, pemilik unit berhak pula atas bagian bersama, benda-bersama, maupun tanah-bersama, secara proporsional. Akan tetapi, hal ini tidak menunjuk pada lokasi tertentu. Misalnya, sebuah apartemen yang memiliki 100 unit berdiri di atas lahan seluas 100 m2. Jadi, masing-masing pemilik unit seolah-olah memiliki tanah satu meter persegi.

1) Kepemilikan Strata Title

Hak milik strata title memiliki jangka waktu. (Foto: Pexels - Timur Saglambilek)
Hak milik strata title memiliki jangka waktu. (Foto: Pexels - Timur Saglambilek)

Hak milik strata title memiliki jangka waktu. (Foto: Pexels - Timur Saglambilek)

Sebagai bukti kepemilikan Strata Title, Badan Pertanahan Nasional (BPN) menerbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang didalamnya menerangkan tiga hal, yaitu keterangan mengenai letak, luas, dan jenis hak tanah-bersama. Satu hal yang perlu diingat, hak milik tersebut tidak sama dengan Hak Milik yang memiliki jangka waktu tak terbatas—karena strata title memiliki jangka waktu.

Misalnya, hak milik unit apartemen yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki jangka waktu 20 tahun. Setelah itu wajib diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku. Perlu juga diketahui, hak kepemilikan tersebut tidak hanya berlaku pada rumah susun atau apartemen saja. Sebagai contoh, rumah dua lantai dan rumah semi-detached (kopel) juga bisa dijual dengan kepemilikan Strata Title.

Mau Beli Apartemen? Begini Prosedur Memperoleh Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Mau Beli Apartemen? Begini Prosedur Memperoleh Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Mau Beli Apartemen? Begini Prosedur Memperoleh Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

2) Cakupan Strata Title

 Kepemilikan tanah didirikannya apartemen merupakan hak bersama setiap penghuninya. (Foto: Pexels - Dominic M Contreras)
Kepemilikan tanah didirikannya apartemen merupakan hak bersama setiap penghuninya. (Foto: Pexels - Dominic M Contreras)

Kepemilikan tanah didirikannya apartemen merupakan hak bersama setiap penghuninya. (Foto: Pexels - Dominic M Contreras)

Bangunan rumah pasti berhubungan dengan hak atas tanah, bagaimana dengan Strata Title? Tentu saja terdapat hak penguasaan terhadap tanah dimana apartemen atau sarusun tersebut berada.

Telah disebutkan sebelumnya bahwa tanah tempat didirikannya apartemen atau sarusun memiliki status hak bersama bagi seluruh penghuninya. Hak tersebut termasuk fasilitas, benda-benda, juga tanah itu sendiri. Akan tetapi tidak ada lokasi pasti atas besaran hak kepemilikan tersebut.

Contoh mudahnya adalah apabila hunian tersebut didirikan diatas lahan dengan luas 500 m2 dengan jumlah flat 500 unit. Maka jika merujuk hak milik atas tanah, pemilik seakan akan mempunyai tanah seluas 1 m2.

2. Hal Penting yang Perlu Diperhatikan dalam Strata Title

Selain strata title, perlu diperhatikan status lahan dimana apartemen tersebut didirikan. (Foto: Pexels - icon0.com)
Selain strata title, perlu diperhatikan status lahan dimana apartemen tersebut didirikan. (Foto: Pexels - icon0.com)

Selain strata title, perlu diperhatikan status lahan dimana apartemen tersebut didirikan. (Foto: Pexels - icon0.com)

Apabila Anda berniat untuk membeli apartemen terdapat hal penting yang perlu diperhatikan selain legalitas strata title. Hal tersebut adalah hak atas satuan rumah susun tersebut. Anda perlu memastikan status tanah didirikannya sarusun yang diminati. Akan menjadi masalah apabila apartemen tersebut dibangun di tanah berstatus Hak Guna Bangunan di atas Hak pengelolaan.

Jika hal tersebut terjadi maka pihak pengembang wajib mengajukan permohonan status HGB diatas tanah HPL tersebut sesuai dengan Pasal 38 PP Rumah Susun. Pihak pengembang pun dilarang untuk menjual apartemen tersebut sebelum status tanah tersebut belum berubah.

Setelah memperhatikan hal penting tersebut juga memahami bagaimana legalitas kepemilikannya maka Anda sudah siap untuk memilih apartemen dengan tenang. Dengan bekal yang cukup mengenai legalitas kepemilikannya, Anda tidak perlu ragu untuk mencari apartemen impian yang sesuai dengan kebutuhan Anda. Jika Anda sedang mencari apartemen idaman dengan fasilitas yang memadai, daftar apartemen Jakarta pusat bisa menjadi opsi pilihan hunian urban saat ini.

3. Dasar Hukum Pengaturan Rumah Susun (Strata Title)

Dasar hukum atas sarusun telah diatur dalam UU Rumah Susun. (Foto: Pexels - CQV Avocat)
Dasar hukum atas sarusun telah diatur dalam UU Rumah Susun. (Foto: Pexels - CQV Avocat)

Dasar hukum atas sarusun telah diatur dalam UU Rumah Susun. (Foto: Pexels - CQV Avocat)

Dasar hukum pengaturan rumah susun (strata title) adalah:

  • Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. (UU Rumah Susun)

  • Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun (PP Rumah Susun)

Pengertian rumah susun berdasarkan UU Rumah Susun adalah ”Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah, terutama bentuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.”

Pemilikan perseorangan atas satuan rumah susun dan hak bersama meliputi:

  1. Hak bersama atas bagian bersama

  2. Hak bersama atas benda bersama

  3. Hak bersama atas tanah bersama, yang kesemuanya merupakan satu kesatuan hak yang tidak terpisahkan.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (”HMSRS”) dinyatakan lahir sejak didaftarkannya Akta Pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah atas setiap rumah susun yang bersangkutan.

Untuk memberikan kepastian hak bagi pemilik satuan rumah susun, Pemerintah memberikan alat pembuktian yang kuat berupa sertifikat HMSRS, yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat. Sehingga setiap pemilik rumah susun akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Merujuk pasal 7 UU Rumah Susun, tanah yang dapat dipergunakan untuk pembangunan rumah susun ialah yang berstatus:

  1. Hak Milik

  2. Hak Guna Bangunan (HGB)

  3. Hak pakai atas tanah negara

  4. Hak Pengelolaan (HPL)

Baca Juga: Jika Tertarik Memiliki Apartemen, Kenali Dulu Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

4. Cara Memperpanjang Strata Title

Pihak PPPSRS akan memberikan pemberitahuan apabila Anda perlu melakukan perpanjangan. (Foto: Pexels - Andrea Piacquadio)
Pihak PPPSRS akan memberikan pemberitahuan apabila Anda perlu melakukan perpanjangan. (Foto: Pexels - Andrea Piacquadio)

Pihak PPPSRS akan memberikan pemberitahuan apabila Anda perlu melakukan perpanjangan. (Foto: Pexels - Andrea Piacquadio)

Proses perpanjangan strata title atau HGB yang harus dilakukan 2 tahun sebelum masa berlakunya habis. Anda tidak perlu khawatir karena biasanya pengelola apartemen akan memberi pemberitahuan terkait masa berlaku strata title yang akan habis.

Tim Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) akan mendatangi Anda terkait jatuh tempo sertifikat Anda. Dilansir dari liputan6.com, pemberitahuan tersebut berupa surat pernyataan yang berisi besaran biaya yang diperuntukkan untuk memperpanjang sertifikat strata title. Besaran biaya tersebut berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) atau di atas rata-rata NJOP.

Aturan yang berlaku biasanya pembayaran dibagi rata. Luas tanah apartemen dibagi dengan jumlah unit yang ada, untuk kemudian dikalikan luasan unit per meter persegi. Akan tetapi, secara umum banyak yang disesuaikan dengan NJOP wilayah dari apartemen tersebut.

Mengecek legalitas tanah sebelum membeli hunian adalah langkah yang tidak boleh terlewat. Simak tipsnya dalam video ini!

Menjamurnya apartemen di perkotaan, tentunya banyak menarik perhatian banyak peminat. Dengan segala kelebihannya seperti lokasi yang berada di pusat kota, fasilitas lengkap, serta keamanan yang terjamin. Akan tetapi sebelum membelinya, Anda perlu membekali diri Anda dengan pengetahuan legalitas kepemilikan yaitu strata title untuk menghindari masalah yang mungkin akan datang. Bagaimana apakah Anda sudah siap untuk memiliki apartemen idaman di tahun 2021 ini?

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya