Pahami SHGB, Prosedur, Biaya dan Ketentuan Terbaru 2021

·Bacaan 7 menit
Pahami SHGB, Prosedur, Biaya dan Ketentuan Terbaru 2021
Pahami SHGB, Prosedur, Biaya dan Ketentuan Terbaru 2021

RumahCom - SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan mungkin sudah tidak asing lagi bagi Anda, apalagi jika Anda sering disodorkan brosur perumahan atau apartemen oleh para sales properti. Namun, apakah Anda tahu dengan jelas pengertian dari SHGB dan juga perbedaannya dengan sertifikat hak milik? Nah, sebelum membahas lebih jauh mengenai ap itu SHGB, berikut ini beberapa poin penting yang juga akan dibahas:

  1. Apa Itu HGB?

  2. Perbedaan SHGB dengan SHM

  3. Prosedur Mendapatkan HGB

  4. Biaya Perpanjangan Sertifikat HGB

  5. Kewajiban Pemilik Sertifikat HGB

Langsung saja simak pembahasan lengkap mengenai SHGB di bawah ini, yuk!

1. Apa Itu HGB?

Tidak sedikit orang yang menyesal di kemudian hari saat menyadari adanya masalah sertifikat setelah membeli rumah. Ketika hendak membeli properti, memang sudah sepatutnya jika Anda mempelajari terlebih dulu jenis sertifikat yang ditawarkan beserta kelengkapan surat lainnya.

Ini penting guna mencegah timbulnya masalah di masa depan. Apalagi jika Anda tertarik berbisnis properti dengan membangun gedung, maka Anda wajib mengenal SGHB dan memahami cara mengurusnya ketika SHGB habis masa berlakunya.

Sesuai namanya, HGB adalah suatu hak yang didapatkan untuk menggunakan bangunan di atas sebuah lahan yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu.

Dengan kata lain, sang pemegang sertifikat HGB tidak memiliki lahan, melainkan hanya memiliki bangunan yang dibuat di atas lahan ‘pinjaman’ tersebut. Pemilik lahan bisa negara, pengelola, maupun perorangan.

Jika milik pemerintah alias tanah negara, artinya hak guna bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk. Untuk tanah hak pengelolaan, hak guna bangunan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan.

Sedangkan untuk tanah hak milik perseorangan, pemegang hak milik memberikan hak guna bangunan melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Bangunan di atas lahan dapat digunakan untuk kepentingan pribadi maupun bisnis usaha, termasuk tempat tinggal vertikal alias apartemen.

Siapa saja yang bisa memperoleh sertifikat HGB? Harus Anda yang berstatus warga negara Indonesia atau Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Properti dengan sertifikat HGB ini tepat bagi Anda yang tidak berniat tinggal di satu tempat yang sama untuk periode lama. Maklum, jangka waktu penggunaan lahan memang beragam. Bisa 5, 10, 15, 20, hingga maksimal 30 tahun. Jika masih mau menggunakannya setelah hak guna bangunan berakhir, sertifikat ini harus diperpanjang secara berkala.

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

2. Perbedaan SHGB dengan SHM

Tentunya SHGB berbeda dengan SHM. SHM merupakan sertifikat terkuat karena pemilik lahan dapat memiliki lahan tanpa batas waktu sehingga bisa diwariskan. Artinya, ia juga punya kekuasaan penuh untuk mengelola bangunan dan tanah.

Jadi kecuali ada peralihan hak pakai atas tanah hak milik tersebut, pemegang SHM bisa terus memanfaatkan dan memiliki lahan tersebut. Ini tentunya berbeda dengan pemegang SHGB, yang harus memperpanjang sertifikat ketika masa berlaku berakhir.

SHGB juga bisa dihentikan jika pemegangnya tidak lagi memenuhi syarat sehingga harus melepas atau memberikannya kepada orang lain, atau mengembalikannya kepada negara, pemegang hak pengelola, atau pemegang hak milik.

Baca juga: Penjelasan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Perbedaannya dengan SHM Berdasarkan UU PA

3. Prosedur Mendapatkan HGB

Saat seseorang mau membuka usaha sendiri, biasanya ia akan mencari tempat—bahkan membangun gedung sendiri di atas tanah pinjaman. Untuk itulah Anda harus memperoleh hak atas tanah tersebut.

Berhubung perusahaan tidak diperkenankan memiliki tanah dengan status Hak Milik, maka Anda dapat mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan.

Temukan agen terbaik dan spesialis di setiap area
Temukan agen terbaik dan spesialis di setiap area

Cari Agen

Temukan agen terbaik dan spesialis di setiap area

Jika Anda mengurusnya untuk perseorangan dengan luas tanah tidak lebih dari 3.000 m2, atau badan hukum dengan luas tanah maksimal 20.000 m2, maka Anda dapat mengurusnya di Kepala Kantor Pertanahan.

Jika luas tanah untuk perseorangan lebih dari 600 m2 namun tidak lebih dari 10.000 m2, maka Anda harus datang ke Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional (Kanwil BPN). Sedangkan pengurusan di Kepala Badan Pertanahan Nasional hanya diperuntukkan bagi pemohon yang luas tanahnya di atas 10.000 meter persegi.

Berikut adalah tahapan-tahapan pembuatan sertifikat Hak Guna Bangunan.

1. Siapkan Dokumen-Dokumen yang Diperlukan

Bagi perorangan, Anda bisa mempersiapkan dokumen berupa fotokopi identitas diri yang membuktikan kewarganegaraan Republik Indonesia, sertifikat, girik, surat kavling, surat-surat bukti pelepasan hak dan pelunasan tanah dan rumah dan atau tanah yang telah dibeli dari pemerintah, PPAT, akta pelepasan hak, putusan pengadilan, surat ukur, gambar situasi dan IMB (jika ada).

Jangan lupa juga siapkan surat pernyataan pemohon mengenai jumlah bidang, luas, dan status tanah yang dimiliki pemohon. Bagi badan hukum, jangan lupa siapkan fotokopi akta dan salinan surat keputusan penunjukkan.

2. Buat Permohonan

Ajukan permohonan secara tertulis yang ditujukan kepada pihak berwenang, antara lain Kepala Kantor Pertanahan/Kepala Kanwil BPN/Kepala BPN sambil membawa dokumen yang diperlukan. Pihak berwenang tersebut akan melakukan pengecekan kelengkapan berkas.

Anda pun akan mendapatkan tanda terima berkas permohonan sesuai formulir yang diisi. Selanjutnya Anda harus membayar biaya penyelesaian permohonan.

3. Pemeriksaan Kelengkapan

Kelengkapan dan kebenaran data yuridis dan data fisik permohonan Hak Guna Bangunan akan diperiksa pihak berwenang untuk dilihat apakah permohonan ini dapat diproses lebih lanjut sesuai UU.

Pihak berwenang akan memerintahkan Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah untuk melakukan pengukuran jika Anda belum memiliki surat ukur.

4. Pembuatan Risalah Pemeriksaan Tanah

Kepala Kantor Pertanahan/Kepala Kanwil BPN/Kepala BPN akan menugaskan Kepala Seksi Hak atas Tanah untuk memeriksa permohonan hak atas tanah yang sudah terdaftar, dan data yuridis maupun data fisiknya telah cukup untuk mengambil keputusan yang dituangkan dalam Risalah Pemeriksaan Tanah.

Jika data tersebut belum lengkap, maka pihak berwenang akan meminta pemohon untuk melengkapinya.

5. Penerbitan Surat Keputusan

Setelah mempertimbangkan pendapat Kepala Seksi Hak atas Tanah atau pejabat yang ditunjuk, Kepala Kantor Pertanahan/Kepala Kanwil BPN/Kepala BPN akan menerbitkan keputusan pemberian HGB atas tanah, atau keputusan penolakan disertai alasannya.

6. Membayar Uang Pemasukan

Begitu Kutipan Surat Keputusan Pemberian Hak Guna Bangunan diterima, maka Anda wajib membayar uang pemasukan kepada Negara. Jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.

Punya rencana beli rumah atau tanah? Berarti Anda wajib tahu info penting seputar PBB lewat video panduan berikut ini.

7. Pembukuan HGB

HGB akan dibukukan dalam buku tanah, berdasarkan alat bukti hak yang ada seperti girik, PPAT, dan lain-lain. Kepala Kantor Pertanahan bertugas untuk menandatangani buku tanah tersebut.

8. Penerbitan Sertifikat

Berdasarkan ketentuan Pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, akan diterbitkan sertifikat bagi Hak Guna Bangunan yang sudah didaftar dalam buku tanah.

9. Penandatanganan Sertifikat

Sertifikat akan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali beliau berhalangan maka penandatanganan dilakukan oleh Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.

10. Penyerahan Sertifikat

Sertifikat pun diserahkan kepada pemegang hak atau kuasanya.

4. Biaya Perpanjangan Sertifikat HGB

biaya beli rumah
biaya beli rumah

Jika mengacu pada Peraturan Pemerintah No.46 tahun 2002, maka rumus perhitungan biaya perpanjangan sertifikat HGB adalah: jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan dibagi 30 tahun dikalikan 1%.

Nantinya, jumlah ini akan dikalikan dengan Nilai Perolahan Tanah (NPT) yang sudah dikurangi dengan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP) lalu dikalikan dengan 50%. Untuk nilai NPT dan NPTTTKUP bisa dilihat di SPT PBB tanah yang akan diperpanjang SHGB-nya.

Jangka waktu perpanjangan HGB yang diberikan adalah 20 tahun.

Sedangkan Nilai NPT yang sudah dikurangi NPTTTKUP untuk tanah seluas 500 m2 adalah Rp800 juta

Maka perhitungannya:

20/30 x 1% = 0,0067

Biaya perpanjangan Sertifikat HGB

0,0067 x 800.000.000 x 50% = Rp2.680.000

5. Kewajiban Pemilik Sertifikat HGB

Begitu Anda sudah mengantongi Sertifikat Hak Guna Bangunan, ada beberapa kewajiban untuk dipenuhi. Salah satunya, menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan pemberian hak.

Hal yang tidak kalah pentingnya adalah memelihara tanah dan bangunan dengan baik, termasuk menjaga kelestarian lingkungan hidup.

Ketika hak guna bangunan itu habis, misalnya karena jangka waktunya sudah berakhir dan tidak diperpanjang, Anda pun berkewajiban menyerahkan tanah tersebut kepada negara, pemegang hak pengelola, atau pemegang hak milik. Sedangkan untuk sertifikatnya wajib diserahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Itulah informasi seputar Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB. Mau investasi di bidang properti? Ketahui dinamika yang terjadi di pasar properti Indonesia, termasuk sentimen pasar dari sudut pandang pembeli, Anda bisa cari tahu lewat Rumah.com Property Affordability Sentiment Index.

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya