Pengertian Konsolidasi Tanah, Tujuan, Manfaat, hingga Biaya Pengganti

·Bacaan 10 menit
Pengertian Konsolidasi Tanah, Tujuan, Manfaat, hingga Biaya Pengganti
Pengertian Konsolidasi Tanah, Tujuan, Manfaat, hingga Biaya Pengganti

RumahCom – Pemerintah telah menetapkan kebijakan dalam rangka menata kembali penguasaan pemilikan penggunaan dan pemanfaatan tanah melalui konsolidasi tanah. Tujuannya sebagai instrumen pendukung reforma agraria dalam menjamin ketersediaan tanah bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan. Hal itu sekaligus memberikan kepastian hukum hak atas kepemilikan atau penguasaan tanah masyarakat.

Ketentuan dasar penyelenggaraan konsolidasi tanah telah ditetapkan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12/2019 tentang Konsolidasi Tanah, yang kemudian dilakukan penyesuaian dari waktu ke waktu melalui surat edaran untuk mengatasi hal-hal yang belum diatur sesuai perkembangan zaman.

Berdasarkan petunjuk teknis yang diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, konsolidasi Tanah merupakan kebijakan penataan kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dan ruang sesuai rencana tata ruang serta usaha penyediaan tanah untuk kepentingan umum dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Ada banyak bentuk konsolidasi tanah, diantaranya konsolidasi tanah pertanian yang merupakan konsolidasi tanah yang dilakukan pada tanah pertanian yang berada di kawasan perdesaan. Kemudian juga konsolidasi tanah non-pertanian adalah konsolidasi tanah yang dilakukan pada tanah non-pertanian, termasuk penyediaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di kawasan perkotaan dan semi perkotaan. Nah, untuk mengetahui lebih jelas soal manfaat dan tujuan konsolidasi tanah, berikut ini ulasannya.

  1. Pengertian Konsolidasi Tanah

  2. Tujuan Konsolidasi Tanah

  3. Manfaat Konsolidasi Tanah, Salah Satunya Solusi Tata Ruang

  4. Lokasi dan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
    1. Penetapan Berdasarkan Faktor Utama
    2. Penetapan Berdasarkan Faktor Penunjang

  5. Biaya Pengganti Konsolidasi Tanah

Pengertian Pembebasan Tanah, Prosedur, dan Ganti Ruginya
Pengertian Pembebasan Tanah, Prosedur, dan Ganti Ruginya

Tips Rumah Dan Apartemen

Pengertian Pembebasan Tanah, Prosedur, dan Ganti Ruginya

1. Pengertian Konsolidasi Tanah

Mekanisme konsolidasi tanah yaitu menggabungkan atau menata kavling milik warga untuk dijadikan satu kesatuan rencana desain yang terukur. Sumber: Pixabay
Mekanisme konsolidasi tanah yaitu menggabungkan atau menata kavling milik warga untuk dijadikan satu kesatuan rencana desain yang terukur. Sumber: Pixabay

Mekanisme konsolidasi tanah yaitu menggabungkan atau menata kavling milik warga untuk dijadikan satu kesatuan rencana desain yang terukur. Sumber: Pixabay

Apa itu konsolidasi tanah? Menurut Peraturan Kepala Badan pertanahan Nasional Nomor 4/1991 tentang Konsolidasi Tanah, konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Secara umum konsolidasi lahan bertujuan untuk menata kembali penguasaan tanah oleh masyarakat, agar tercipta suatu pemanfaatan kondisi lingkungan yang lebih baik. Hal ini dapat berupa penambahan atau penataan fasum jalan, penataan ruang terbuka hijau, penataan kavling–kavling tanah milik masyarakat sehingga tercipta pengembangan lingkungan hunian yang lebih berkualitas.

Mengutip laman Dinas Pekerjaan Umum Perumahan dan Kawasan Permukiman Kabupaten Kulon Progo, mekanisme konsolidasi tanah yaitu menggabungkan atau menata kavling-kavling milik warga untuk dijadikan satu kesatuan rencana desain yang terukur. Dimana para pemilik tanah atau kavling akan dimasukan ke dalam suatu kelompok kemitraan, sebagai sarana berbagi dan diskusi bersama untuk menentukan arah rencana pengembangan dan skema pembagian manfaat dibagi rata antara pemilik tanah.

Setiap pemilik lahan akan menyumbangkan sebagian dari tanahnya untuk dijadikan fasilitas umum seperti penataan atau pelebaran jalan, penambahan ruang terbuka hijau, dan lain-lain. Tentu saja hal ini akan mengurangi luas lahan yang dimiliki sebelumnya. Akan tetapi pemilik tanah akan menerima kembali kontribusi sumbangan tanahnya berupa kenaikan harga jual dari tanah tersebut sehingga memberikan manfaat atau keuntungan yang lebih baik.

Kenapa nilai jual tanah bisa menjadi naik? Hal ini dikarenakan kualitas lingkungan hunian tersebut menjadi lebih baik akibat penambahan fasilitas umum berupa penataan atau pelebaran jalan, penambahan ruang terbuka hijau, tertatanya kavling-kavling menjadi lebih rapi dan terarah. Pengaturan bidang tanah dalam konsolidasi tanah ini dapat berupa pergeseran letak, penggabungan, pemecahan, pertukaran, penghapusan ataupun pengubahan.

2. Tujuan Konsolidasi Tanah

Tujuan konsolidasi tanah adalah mencapai pemanfaatan tanah secara optimal.Sumber: Pixabay
Tujuan konsolidasi tanah adalah mencapai pemanfaatan tanah secara optimal.Sumber: Pixabay

Tujuan konsolidasi tanah adalah mencapai pemanfaatan tanah secara optimal.Sumber: Pixabay

Konsolidasi tanah yang sebagian besar dilakukan adalah konsolidasi tanah perkotaan, karena di kawasan perkotaan banyak ditemukan pemanfaatan tanah yang tidak tertib dan merupakan daerah padat pemukiman.

Konsepnya merupakan suatu kegiatan menata tanah yang tidak beraturan sehingga lebih teratur dengan menggeser, menggabungkan, memecahkan, menghapuskan, dan mengubah hak yang dimiliki terhadap tanah, baik di daerah perkotaan/pinggiran kota dalam konteks pemekaran serta penataan permukiman meliputi fasilitas sosial dan umum yang diperlukan oleh pemilik tanah yang sesuai Rencana Umum Tata Ruang Kota serta Daerah melalui partisipasi aktif dari masyarakat.

Tujuan konsolidasi tanah adalah mencapai pemanfaatan tanah secara optimal melalui peningkatan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah. Lebih jelasnya seperti yang dijelaskan dalam petunjuk pelaksanaan, dimana konsolidasi tanah bertujuan:

  • Untuk secara optimal seimbang dan lestari dengan meningkatkan efisiensi penggunaan tanah di wilayah perkotaan dan meningkatkan produktivitas penggunaan tanah di wilayah pedesaan.

  • Secara besar garis besar tujuan konsolidasi tanah adalah terwujudnya tatanan penguasaan pemilikan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur disertai kepastian hukum.

  • Terwujudnya peningkatan daya guna dan hasil guna pemanfaatan tanah.

  • Terwujudnya peran serta masyarakat dalam pembangunan pertanahan.

  • Terwujudnya lingkungan yang tercatat dalam menunjang pembangunan wilayah terwujudnya peningkatan kualitas lingkungan hidup.

Tip Rumah

Dalam menghadapi berbagai konflik pertanahan yang tak kunjung usai terutama di daerah perkotaan, maka diperlukan adanya pengaturan mengenai penguasaan dan pemanfaatan tanah secara optimal serta adanya upaya untuk meningkatkan efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan melalui konsolidasi tanah.

3. Manfaat Konsolidasi Tanah, Salah Satunya Solusi Tata Ruang

Pemilihan lokasi harus memperhatikan kondisi lingkungan dan kemampuan serta keinginan para pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi. Sumber: Civil Eats
Pemilihan lokasi harus memperhatikan kondisi lingkungan dan kemampuan serta keinginan para pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi. Sumber: Civil Eats

Pemilihan lokasi harus memperhatikan kondisi lingkungan dan kemampuan serta keinginan para pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi. Sumber: Civil Eats

Terbatasnya lahan di perkotaan menjadi salah satu masalah yang dihadapi pemerintah dalam memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan. Belum lagi, maraknya pembangunan gedung dan perkantoran, maupun infrastruktur di perkotaan guna menunjang aspek perekonomian menyebabkan terkikisnya ketersediaan lahan yang dapat digunakan untuk hunian warga. Hal ini apabila dibiarkan terjadi secara terus menerus akan memiliki dampak yang buruk seperti munculnya pemukiman kumuh di kawasan pinggiran kota.

Untuk mengatasi hal ini, dibutuhkan suatu alternatif solusi yang dapat mengolah lahan–lahan yang sudah tersedia agar dapat dimanfaatkan untuk pembangunan perumahan di kawasan perkotaan. Salah satu alternatif yang mungkin dapat diterapkan yaitu konsep konsolidasi lahan untuk permukiman.

Dalam upaya peningkatan efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan secara optimal di kawasan perkotaan, perlu dilakukan pembangunan melalui pemilihan lokasi yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota harus memperhatikan kondisi lingkungan, dan kemampuan serta keinginan para pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi.

Optimalisasi terhadap efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan yang juga menunjang efektivitas percepatan pembangunan dan pengembangan kota yang sesuai rencana tata ruang. Di sisi lain nilai tanah juga bisa mengalami peningkatan karena wilayah tanah tersebut telah dikapling secara teratur dan dilengkapi dengan fasilitas umum.

Melansir dari Garuda Riset, Teknologi, dan Pendidikan Tinggi, manfaat yang dihasilkan dari peningkatan efisiensi dan pemanfaatan tanah perkotaan lewat konsolidasi tanah secara optimal, diantaranya:

Bagi Pemerintah

  • Memperlancar pembangunan di kawasan perkotaan serta penghematan dalam penyediaan biaya untuk pembebasan tanah.

  • Menciptakan wilayah yang sesuai dengan asas penataan lingkungan dan pertanahan.

  • Menciptakan penggunaan tanah yang aman, tertib, lancar, dan sehat (ATLAS) yang mencerminkan implementasi Rencana Teknis Tata Ruang Kota (RTTRK).

  • Menertibkan kepemilikan tanah serta penyelesaian sertifikatnya.

Bagi Peserta Konsolidasi

  • Tersedianya fasilitas umum yang dikehendaki.

  • Adanya peningkatan manfaat dan nilai tanah karena harga tanah meningkat setelah ditata.

  • Adanya jaminan kepastian hak atas tanah dengan sertifikat yang diperoleh dalam waktu relatif cepat, serta memperkecil sengketa tanah.

Salah satu manfaat dari konsolidasi tanah adalah memberikan kepastian hukum. Mau punya rumah dengan 3 kamar tidur di kawasan Tangerang yang legalitasnya sudah SHM? Cek pilihan rumahnya dengan harga di bawah Rp700 jutaan di sini!

4. Lokasi dan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

Pemilihan calon lokasi masih perlu  diperbaiki karena  belum  dilandasi  dengan  kajian  mendalam  dan  komprehensif. Sumber: Unsplash
Pemilihan calon lokasi masih perlu diperbaiki karena belum dilandasi dengan kajian mendalam dan komprehensif. Sumber: Unsplash

Pemilihan calon lokasi masih perlu diperbaiki karena belum dilandasi dengan kajian mendalam dan komprehensif. Sumber: Unsplash

Salah satu penyebab kurang berhasilnya penyelenggaraan konsolidasi tanah selama ini adalah lemahnya pemilihan dan penetapan calon lokasi. Sehingga pemilihan calon lokasi masih perlu diperbaiki, karena belum dilandasi dengan kajian mendalam dan komprehensif berdasarkan metode yang jelas dan terukur. Yakni mengintegrasikan berbagai faktor secara objektif, baik dari aspek kebijakan pemerintah, masyarakat maupun aspek lingkungan lainnya.

Diterbitkannya Peraturan Menteri ATR/BPN No. 12/2019 menggarisbawahi adanya perencanaan konsolidasi tanah, yang meliputi kegiatan penyiapan lokasi konsolidasi tanah terkait dengan kesesuaian tata ruang, kebijakan sektor, analisis pemetaan sosial dan potensinya, kesepakatan peserta, dan penetapan lokasi.

Artinya, untuk menata dan membangun kembali permukiman di perkotaan harus diawali dengan pemilihan dan penetapan lokasi yang terukur, terarah, layak dan tepat, berdasarkan berbagai faktor pertimbangan menggunakan metode dan formulasi tertentu. Sehingga hasilnya dapat dipertanggungjawabkan dan dapat mengurangi resiko kegagalan dalam pelaksanaannya

Oleh karena itu, diperlukan tahapan yang diawali menyusun dan menentukan faktor utama, faktor penunjang, dan sub faktor yang mempengaruhinya seperti dikutip dari Jurnal Pertanahan Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

1. Penetapan Berdasarkan Faktor Utama

Faktor utama merupakan komponen yang mencerminkan faktor paling penting dan menentukan terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah, baik dari aspek pemerintah, masyarakat maupun lingkungan. Terdapat sejumlah hal yang ternyata masuk dalam faktor utama, diantaranya:

a. Rencana Tata Ruang Tata Wilayah RTRW

Keberadaan kebijakan RTRW sangat penting/menentukan dalam kegiatan konsolidasi tanah vertikal dan semakin mendukung jika sudah terurai ke dalam RTDR.

b. Keikutsertaan/sumbangan pemilik tanah

Pelaksanaan konsolidasi tanah vertikal ber-prinsip dari, oleh dan untuk masyarakat dengan melibatkan partisipasi aktif pemilik tanah, baik dalam perencanaan, pelaksanaan, pembangunan maupun pengendaliannya. Konsolidasi tanah vertikal dapat dilaksanakan apabila lebih besar dari 60 persen pemilik tanah dan meliputi lebih besar dari 60 persen luas seluruh tanah menyatakan persetujuannya, serta bersedia menyerahkan sebagian tanahnya dalam bentuk tanah untuk pembangunan (TP)/bentuk lainnya.

c. Status dan luas penguasaan/pemilikan tanah

Status penguasaan/pemilikan tanah menjadi faktor penting karena terkait dengan tingkat kesulitan dan besarnya biaya yang dihadapi. Pada lokasi yang banyak tanahnya dikuasai/dimiliki dengan status hak milik relatif jauh lebih sulit/mahal dibandingkan daerah yang banyak berstatus tanah negara (bebas). Daerah yang semakin sempit luas penguasaan tanahnya, biasanya pemanfaatannya intensif dan umumnya tidak lagi memperhatikan aturan-aturan yang berlaku. Hal ini bisa menimbulkan lingkungan permukiman kumuh dan perlu segera dibenahi/ditata kembali menjadi hunian yang lebih layak dan nyaman.

d. Kebijakan penataan/pembangunan kembali

Keberhasilan konsolidasi tanah vertikal sangat tergantung/dipengaruhi tinggi-rendahnya dukungan kebijakan Pemerintah untuk menata/membangun kembali lingkungan permukiman kumuh, infrastruktur jalan dan fasum/fasos lainnya.

f. Kekumuhan lingkungan hunian/permukiman

Tingkat kekumuhan lingkungan hunian/ permukiman menjadi pertimbangan sangat penting dalam pemilihan lokasi untuk mendapat prioritas dibenahi terlebih dahulu.

g. Kemampuan fungsional Kanwil BPN/Kantah sebagai penyelenggara konsolidasi tanah vertikal

Keberhasilan penyelenggara konsolidasi tanah vertikal sangat dipengaruhi oleh ketersediaan dan kemampuan SDM Kanwil BPN/Kantah, baik kuantitas maupun kualitasnya, serta kelengkapan ketersediaan infrastruktur peta penguasaan/pemilikan tanah, dan sebagainya.

Baca juga: 5 Contoh Kasus Sengketa Tanah dan Penyelesaiannya di Indonesia

2. Penetapan Berdasarkan Faktor Penunjang

Berbeda dengan faktor utama, maka faktor penunjang menjadi komponen yang mencerminkan dukungan terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah. Baik dari aspek pemerintah, masyarakat maupun lingkungan untuk menata/membangun kembali permukiman kumuh menjadi lebih layak, bersih, rapi, aman dan sehat. Beberapa sub faktor yang diharapkan mampu menggambarkan faktor penunjang sebagai berikut:

a. Kepadatan penduduk

Daerah yang tingkat kepadatan penduduknya tinggi merupakan prioritas untuk segera ditata/dibangun kembali agar permasalahan yang ditimbulkan tidak semakin berat/rusak sejalan dengan perjalanan waktu dan pembangunan yang dilaksanakan.

b. Keteraturan penggunaan/pemanfaatan tanah

Areal yang banyak ketidakteraturan dan tanah kosongnya perlu diprioritaskan untuk ditata dan dibangun kembali supaya menjadi teratur.

c. Ketersediaan jenis/ukuran infrastruktur jalan di permukiman kumuh

Daerah pemukiman kumuh yang miskin dan sempit-sempit infrastruktur jalannya perlu mendapat prioritas untuk segera ditata/dibangun ulang.

d. Jenis dan rasio kepala keluarga dengan bangunan rumah

Bangunan rumah yang ada di permukiman kumuh mendapat perhatian penting. Karena berkaitan dengan biaya yang harus disediakan atau kerugian yang harus ditanggung dalam pelaksanaan konsolidasi tanah.

e. Kenaikan nilai/harga tanah sebelum dan sesudah konsolidasi tanah

Salah satu manfaat dengan adanya konsolidasi tanah vertikal adalah adanya potensi keuntungan yang bakal diterima oleh pemilik tanah dari hasil kenaikan nilai/harga tanah setelah konsolidasi. Sehingga semakin tinggi potensi kenaikan tersebut menjadi prioritas untuk dilaksanakan.

5. Biaya Pengganti Konsolidasi Tanah

Biaya pengganti Konsolidasi Tanah secara swadaya dihitung berdasarkan ketetapan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128/2015. Sumber: Unsplash
Biaya pengganti Konsolidasi Tanah secara swadaya dihitung berdasarkan ketetapan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128/2015. Sumber: Unsplash

Biaya pengganti Konsolidasi Tanah secara swadaya dihitung berdasarkan ketetapan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128/2015. Sumber: Unsplash

Konsolidasi tanah dapat dibiayai dari salah satu atau gabungan dari sumber pembiayaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dan atau Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) dan/atau swadaya Masyarakat, dan/atau sumber pembiayaan lainnya yang sah. Untuk pembiayaan dari swadaya masyarakat yaitu berupa sumbangan tanah untuk pemerintah ( STUP ).

Bagian tanah ini sering disebut juga dengan istilah Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan ( TPBP ), yang akan dipergunakan untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnya serta pembiayaan Konsolidasi tanah. TPBP ini diserahkan penggunaannya kepada masyarakat yang memiliki tanah terlalu kecil atau pihak lain dengan pembayaran kompensasi berupa uang atau bentuk lain yang jumlahnya telah disetujui oleh masyarakat peserta konsolidasi tanah yang lain.

Penyelenggaraan administrasi pembiayaan dilaksanakan sesuai Peraturan Perundangan. Untuk Pembiayaan Konsolidasi Tanah secara swadaya juga dihitung berdasarkan ketetapan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128/2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Penting sekali bagi para pencari hunian meneliti site plan perumahan atau properti pilihannya. Simak alasannya di video ini

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tujuan kami adalah menciptakan tempat yang aman dan menarik bagi pengguna untuk terhubung melalui minat dan kegemaran. Untuk meningkatkan pengalaman komunitas, kami menangguhkan sementara fitur komentar artikel