Pembebasan Tanah Adalah: Penjelasan, Prosedur, dan Ganti Ruginya

Pembebasan Tanah Adalah: Penjelasan, Prosedur, dan Ganti Ruginya
Pembebasan Tanah Adalah: Penjelasan, Prosedur, dan Ganti Ruginya

RumahCom – Pembebasan tanah yang dilakukan oleh pemerintah utamanya adalah untuk pembangunan proyek infrastruktur. Pasalnya, sampai saat ini hal tersebut masih menjadi persoalan utama yang dihadapi dalam percepatan penyediaan infrastruktur di Indonesia. Hasil kajian Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas (KPPIP) menyebutkan, masalah pembebasan lahan menempati urutan kedua tertinggi setelah masalah perencanaan dan penyiapan.

Meski sudah lahir Undang-Undang No. 2/2012 Tentang Pengadaan Tanah  Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, ternyata masih banyak masyarakat yang menolak tanahnya digunakan untuk pembangunan infrastruktur. Jika merujuk KPPIP, pengadaan tanah harus memenuhi konsep kepentingan umum. Kepentingan umum ini didefinisikan dalam Keppres No.55/1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang mencakup tiga ciri.

Pertama diselenggarakan untuk kepentingan seluruh masyarakat, kegiatan pembangunan yang dilakukan dimiliki oleh pemerintah, dan tidak dipergunakan untuk mencari keuntungan.  Ketentuan umum Pasal 1 angka  2 UU No.2/2012 juga menyebutkan pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak. Ini berarti untuk pembebasan lahan juga ada harus ganti rugi yang diberikan. Ada prosedur juga yang harus dilalui dalam pembebasan tanah. Oleh karena itu, artikel di bawah ini akan mengulas lebih jelas soal tata cara dan pengajuannya.

  • Pengertian Pembebasan Tanah

  • Tata Cara Pengajuan dan Penghitungan Ganti Rugi Pembebasan Tanah

  • Tahapan dan Syarat Pembebasan Tanah

  • Aturan Hukum Pembebasan Tanah

[ArticleCallout]{ “title”: “Panduan Lengkap Seputar Sertifikat Hak Guna Bangunan 2022”, “excerpt”: “Simak panduan lengkap mengenai SHGB tahun 2022 di sini!”, “link”: “https://www.rumah.com/panduan-properti/sertifikat-hak-guna-bangunan-51076”, “image”: “https://cdn-cms.pgimgs.com/static/2021/06/3.-SERTIFIKAT-HAK-GUNA-BANGUNAN-150×150.jpg” } [/ArticleCallout]

Pembebasan Tanah

Pembebasan tanah untuk kepentingan umum adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti rugi yang layak. Sumber: Unsplash
Pembebasan tanah untuk kepentingan umum adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti rugi yang layak. Sumber: Unsplash

Pembebasan Tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut. Melansir dari Badan Pembinaan Hukum Nasional, istilah pembebasan tanah secara yuridis pertama kali dikenal sejak keluarnya Keputusan Presiden (Keppres) No.55/1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.

Kemudian Perpres No.65/2006 mengubah lagi pengertian pengadaan tanah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberi ganti rugi kepada yang melepaskan atau menyerahkan tanah, bangunan, tanaman, dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Oleh karenanya, apabila Anda sedang mencari hunian, lebih baik mencari hunian yang sudah dilakukan pembebasan tanah secara sah. Pilihan rumah di Kota Tangerang mulai Rp700 juta bisa jadi opsinya.

Sementara itu, yang dimaksud dengan pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak untuk kepentingan bangsa, negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

Dengan definisi yang ada, pengadaan tanah dengan cara pembebasan pada tanah untuk kepentingan umum wajib diselenggarakan oleh pemerintah dan tanahnya selanjutnya dimiliki pemerintah atau pemerintah daerah. Namun, apabila instansi yang memerlukan pengadaan tanah untuk kepentingan umum adalah BUMN, maka tanahnya menjadi milik BUMN. Pembangunan untuk kepentingan umum berupa infrastruktur termasuk jenis pembangunan yang wajib diselenggarakan pemerintah dan dapat bekerja sama dengan BUMN, Badan Usaha Milik Daerah, atau Badan Usaha Swasta.

Tata Cara Pengajuan dan Penghitungan Ganti Rugi Pembebasan Tanah

Ganti rugi diberikan kepada pihak yang berhak berdasarkan ketetapan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Sumber: Pinterest
Ganti rugi diberikan kepada pihak yang berhak berdasarkan ketetapan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Sumber: Pinterest

Pihak yang berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan pembebasan pada tanah untuk kepentingan umum, setelah pemberian ganti kerugian atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Anda perlu mengetahui bahwa, pemberian ganti kerugian dapat diberikan dalam bentuk-bentuk sebagai berikut, diantaranya:

  • Tanah pengganti

  • Pemukiman kembali

  • Kepemilikan saham, atau

  • Bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak

Ganti kerugian diberikan kepada pihak yang berhak berdasarkan hasil penilaian yang ditetapkan dalam musyawarah dan/atau putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Pada saat pemberian ganti rugi pembebasan pada tanah, maka pihak yang berhak menerima wajib melakukan pelepasan hak dan menyerahkan bukti penguasaan atau kepemilikan objek pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah melalui lembaga pertanahan.

Apabila pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besar ganti kerugian yang dihasilkan dalam musyawarah atau putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung, maka ganti kerugian dititipkan di Pengadilan Negeri setempat.

1. Dokumen yang Harus Disiapkan

Merujuk Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, pemberian ganti kerugian dalam bentuk uang dilakukan melalui jasa Perbankan atau pemberian secara tunai yang disepakati antara Pihak yang Berhak dan Instansi yang memerlukan tanah.

  • Atas permintaan Ketua Pelaksana pengadaan tanah, Perbankan sebagaimana dimaksud membuka rekening tabungan atas nama Pihak yang Berhak.

  • Pemberian Ganti Kerugian dilakukan oleh Instansi yang memerlukan tanah berdasarkan validasi dari Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah. Pemberian Ganti Kerugian dilakukan bersamaan dengan pelepasan hak oleh Pihak yang Berhak, disertai penyerahan bukti-bukti kepemilikan Hak Atas Tanah kepada pelaksana pengadaan tanah yang dibuktikan dengan kuitansi penerimaan ganti kerugian yang dibuat dengan rangkap 3 (tiga).

  • Selanjutnya dibuat Berita Acara Pemberian Ganti Kerugian dan Berita Acara Pelepasan Hak. Penandatanganan Berita Acara Pemberian Ganti Kerugian dan Berita Acara Pelepasan Hak dilakukan secara bersamaan. Pelaksanaan Pemberian Ganti Kerugian didokumentasikan dengan foto/video.

2. Pelunasan BPHTB dan PBB

Pelunasan BPHTP dan PBB pun diperlukan karena Pemberian ganti kerugian dilakukan bersamaan dengan pelepasan hak tanah oleh Anda, disertai penyerahan bukti-bukti kepemilikan Hak Atas Tanah kepada pelaksana pengadaan tanah. Pada pembebasan yang dimaksud ganti rugi adalah sama dengan harga tanah tersebut kalau dijual.

Selain melalui pemindahan hak seperti yang disebut di atas, ada pula tata cara pemindahan hak yang didahului perubahan hak sebagai alternatif lain daripada pembebasan pada tanah. Pada tata cara tersebut, tanah Hak Milik diubah terlebih dahulu menjadi hak yang lain jenisnya, yaitu Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai, supaya dapat diperoleh suatu badan hukum Indonesia melalui jual-beli tanah (pemindahan hak), tanpa melalui pembebasan hak.

Dengan demikian pembebasan pada tanah bukan satu-satunya cara memperoleh tanah oleh Instansi Pemerintah, atau Pemerintah daerah atau Perseroan Terbatas, karena masih ada alternatif lain yang tidak melanggar hukum untuk memperoleh tanah jika yang tersedia adalah tanah Hak Milik.

3. Proses Appraisal

Dalam proses appraisal melibatkan peran Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang profesional dan independen dalam pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum, merupakan langkah baik karena dapat menjembatani kepentingan kedua belah pihak yang berkepentingan yakni pihak yang memerlukan tanah dan pihak pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah.

Kehadiran Lembaga/Tim Penelitian ini juga diharapkan dapat meminimalisir perbedaan pendapat mengenai besarnya nilai/harga ganti rugi pembebasan hak atau pengadaan tanah. Lembaga/tim ini ditunjuk oleh Panitia Pengadaan Tanah yang bertugas menilai harga tanah yang akan digunakan sebagai dasar penetapan ganti rugi yang akan ditawarkan kepada (para) pemegang hak, untuk diterima atau ditolak, sebelum mencapai kesepakatan atas jumlah/ besarnya ganti rugi.

4. Penghitungan Ganti Rugi

Dalam pasal 15 ayat (1) Peraturan Presiden No. 36 tahun 2005 disebutkan bahwa dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas Nilai Jual Objek Pajak atau nilai Objek Pajak atau nilai nyata seharusnya dengan memperhatikan Nilai Jual Objek Pajak pada tahun berjalan berdasarkan penetapan Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh Panitia.

Kemudian Nilai Jual Bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggungjawab di bidang bangunan. Sedangkan Nilai Jual Tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggungjawab di bidang pertanian. NJOP pun bukan harga melainkan harga rata-rata yang diperoleh karena transaksi jual-beli tanah yang terjadi secara wajar.

Baca juga: Surat Tanah Petok D dalam Jual Beli Rumah, Bisa Jadi SHM

Tahapan dan Syarat Pembebasan Tanah

Pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan baik secara langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat. Sumber: Wallpaperflare
Pemberitahuan rencana pembangunan disampaikan baik secara langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat. Sumber: Wallpaperflare

Dalam tahap persiapan pengadaan tanah, instansi yang memerlukan tanah bersama dengan pemerintah provinsi berdasarkan dokumen pengadaan tanah melakukan pemberitahuan rencana pembangunan dengan disampaikan baik secara langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk kepentingan umum.

Selain pemberitahuan, dilakukan juga pendataan awal lokasi rencana pembangunan yang meliputi kegiatan pengumpulan data awal pihak-pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah dan objek pengadaan tanah itu sendiri. Berikut ini tahapan dalam pembebasan lahan:

  • Hasil pendataan awal digunakan sebagai data untuk pelaksanaan konsultasi publik rencana pembangunan atau proses komunikasi dialogis atau musyawarah antar pihak yang berkepentingan guna mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam perencanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

  • Konsultasi publik dilaksanakan untuk mendapatkan kesepakatan lokasi rencana pembangunan dari Pihak yang Berhak, pengelola barang milik negara/barang milik daerah dan pengguna barang milik negara/barang milik daerah.

  • Atas dasar kesepakatan tersebut, instansi yang bersangkutan mengajukan permohonan lokasi kepada Gubernur.

  • Setelah mendapatkan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dari Gubernur, instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan pengadaan tanah kepada lembaga pertanahan

  • Setelah dilakukan penetapan lokasi pembangunan untuk kepentingan umum, Pihak yang Berhak hanya dapat mengalihkan hak atas tanahnya kepada instansi yang memerlukan tanah melalui lembaga pertanahan.

  • Peralihan hak atas tanah tersebut dilakukan dengan pemberian ganti kerugian yang nilainya ditetapkan saat nilai pengumuman penetapan lokasi.

Dari sejumlah pembahasan yang telah dilakukan, maka syarat pembebasan lahan juga dapat disimpulkan menjadi:

  • Pembebasan tanah merupakan upaya terakhir untuk menguasai tanah yang diperlukan dan tidak ada cara lain untuk mendapatkan tanah tersebut.

  • Tanah diperlukan untuk kepentingan umum pemerintah.

  • Ada ganti rugi yang layak bagi pemilik lahan.

  • Dilaksanakan berdasarkan keputusan Presiden.

  • Ganti rugi yang tidak memuaskan harus banding ke Pengadilan Negeri sampai dirasa pemilik lahan mendapatkan ganti rugi yang sebanding.

[PropertyTip]Ganti kerugian diberikan kepada pihak yang berhak berdasarkan hasil penilaian yang ditetapkan dalam musyawarah dan/atau putusan Pengadilan Negeri/Mahkamah Agung. Pada saat pemberian ganti rugi pembebasan, maka pihak yang berhak menerima wajib melakukan pelepasan hak dan menyerahkan bukti penguasaan atau kepemilikan objek pengadaan tanah kepada instansi yang memerlukan tanah melalui lembaga pertanahan.[/PropertyTip]

Aturan Hukum Pembebasan Tanah

Lewat PP Nomor 19 /2021, diharapkan segala proses pembebasan tanah menjadi terukur. Sumber: The Balance Small Business
Lewat PP Nomor 19 /2021, diharapkan segala proses pembebasan tanah menjadi terukur. Sumber: The Balance Small Business

Saat ini sejumlah aturan pembebasan tanah yang baru telah diterbitkan sebagai amanat Undang-Undang Nomor 11/2020 tentang Cipta Kerja (UUCK). Dalam hal ini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) memastikan pengadaan tanah bagi infrastruktur dan kepentingan umum lebih mudah.  Terbitnya Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 19/2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum juga ditindaklanjuti dengan menyiapkan Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN sebagai pelaksana dari PP Nomor 19 /2021.

Melalui PP tersebut, diharapkan membuat segala proses pengadaan tanah bagi kepentingan umum menjadi terukur dan sudah ada yang bertanggung jawab masing-masing, mulai dari tahap perencanaan, persiapan, pelaksanaan hasil, hingga pengadaan tanah. Selain itu, diharapkan adanya kepastian jangka waktu untuk masing-masing tahapan kegiatan proses pengadaan tanah.

Selama ini terdapat hambatan dalam pelaksanaan pengadaan tanah seperti dokumen perencanaan yang belum lengkap, adanya tanah berkarakteristik khusus, rencana pembangunan yang belum sesuai dengan kaidah tata ruang, izin pelepasan lahan yang belum siap, juga tidak tersedianya anggaran untuk ganti rugi tanah. Tak hanya itu, dengan adanya PP Nomor 19/2021 tersebut, diharapkan semua program strategis termasuk untuk penyediaan jalan, bandara, pelabuhan, Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), lahan untuk program ketahanan pangan dan lainnya harus selesai sebelum akhir tahun 2024.

IMB adalah hal penting yang harus dimiliki saat akan membangun rumah maupun merenovasinya. Simak penjelasan selengkapnya mengenai IMB di video ini!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com.

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

[AskGuru][/AskGuru]

Tujuan kami adalah menciptakan tempat yang aman dan menarik bagi pengguna untuk terhubung melalui minat dan kegemaran. Untuk meningkatkan pengalaman komunitas, kami menangguhkan sementara fitur komentar artikel