Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah di Indonesia

·Bacaan 10 menit
Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah di Indonesia
Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah di Indonesia

RumahCom – Buku tanah dan sertifikat tanah merupakan kedua hal yang berbeda. Keduanya merupakan dokumen yang sangat penting dalam proses pendaftaran tanah. Sertifikat tanah adalah salah satu contoh legalitas yang paling sering ditanyakan masyarakat. Tak hanya soal prosedur dan biaya pembuatan sertifikat tanahnya saja, melainkan juga pengertian hingga perbedaan antara buku tanah dan sertifikat tanah.

Kondisi tersebut pun dianggap wajar. Pasalnya urusan legalitas dalam properti termasuk buku tanah hingga kini masih menjadi hal yang membingungkan bagi sebagian orang, terutama untuk mereka yang awam. Di samping minimnya informasi, akses ke pelayanan publik pun dinilai masih cukup menyulitkan. Berikut beberapa hal yang dibahas tentang sertifikat tanah dan buku tanah beserta perbedaannya:

  1. Mengenal Buku Tanah dan Sertifikat Tanah

    • Pengertian Buku Tanah

    • Pengertian Sertifikat Tanah

    • Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah

  2. Pentingnya Memahami Buku Tanah dan Sertifikat Tanah Dalam Kepemilikan Rumah

  3. Proses Pendaftaran Tanah

  4. Pembukuan Hak dan Penerbitan Sertifikat

  5. Trik Ketahui Sertifikat Tanah Asli

  6. Bagaimana Jika Sertifikat Tanah Hilang?

    • Melaporkan Kehilangan Sertifikat Tanah

    • Memblokir Sertifikat Tanah

    • Mengurus Penggantian Sertifikat Tanah

    • Pengambilan Sumpah

    • Pengumuman di Media Cetak

    • Pengukuran Ulang Tanah

    • Penerbitan Sertifikat Pengganti

  7. Bagaimana jika sudah wafat?

1. Mengenal Buku Tanah dan Sertifikat Tanah

Baik buku tanah maupun sertifikat tanah merupakan legalitas yang sama pentingnya. (Foto: Pexels - Pixabay)
Baik buku tanah maupun sertifikat tanah merupakan legalitas yang sama pentingnya. (Foto: Pexels - Pixabay)

Baik buku tanah maupun sertifikat tanah merupakan legalitas yang sama pentingnya. (Foto: Pexels - Pixabay)

Sebelum membeli properti kenali dulu dokumen penting terkait, yaitu buku tanah dan sertifikat tanah berikut ini.

1) Pengertian Buku Tanah

Menurut PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.

Berdasarkan kebutuhannya, hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun, didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan sepanjang ada surat ukurnya dicatat pula pada surat ukur tersebut.

Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur sebagaimana dimaksud pada Pasal 29 ayat 1, merupakan bukti bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftar menurut Peraturan Pemerintah ini.

2) Pengertian Sertifikat Tanah

Sementara sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.

Sedangkan sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana di maksud dalam Pasal 30 ayat (1). Sertifikat pun hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah.

3) Perbedaan Buku Tanah dan Sertifikat Tanah

Perbedaan Buku Tanah

Perbedaan Sertifikat Tanah

dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik tanah yang sudah ada haknya

sertifikat tanah merupakan surat tanda bukti hak atas tanah yang sudah dibukukan dalam buku tanah tersebut.

tidak bisa digunakan untuk kepentingan jual beli karena hanya berisi data-data saja

diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak atas tanah yang dimiliki.

2. Pentingnya Memahami Buku Tanah dan Sertifikat Tanah Dalam Kepemilikan Rumah

Penting untuk memahami buku tanah dan sertifikat tanah dalam proses pembelian properti. (Foto: Pexels - Pixabay)
Penting untuk memahami buku tanah dan sertifikat tanah dalam proses pembelian properti. (Foto: Pexels - Pixabay)

Penting untuk memahami buku tanah dan sertifikat tanah dalam proses pembelian properti. (Foto: Pexels - Pixabay)

Sebelum Anda berniat untuk membeli rumah, pahami kembali legalitas dari lahan dimana properti itu berada. Legalitas yang penting Anda tanyakan adalah buku tanah dan sertifikat tanah. Selain proses pembuatan dan prosedurnya, Anda juga harus memahami perbedaannya.

Walaupun kedua legalitas tanah tersebut tampak sulit dibedakan terutama dalam hal fungsinya. Tentu saja buku tanah dan sertifikat tanah memiliki fungsi yang berbeda untuk legalitas properti Anda. Namun karena minimnya informasi mengenai hal tersebut, wajar saja bila Anda belum mengetahuinya.

Apabila Anda berniat untuk membeli properti, pastikan pihak pengembang atau pemiliknya memiliki kedua dokumen buku tanah juga sertifikatnya. Jangan sampai transaksi Anda terhambat apalagi jika Anda ingin mengajukan KPR ke pihak bank. Apabila Anda sedang mencari tanah dengan berbagai macam luas dan legalitas yang terpercaya. Anda bisa cek daftar lahan Tanah dijual wilayah Jawa tengah untuk usaha maupun hunian tinggal.

3. Proses Pendaftaran Tanah

Untuk mendaftarkan tanah, Anda perlu memiliki buku tanah dan sertifikat tanah. (Foto: Pixabay - Bastiaan)
Untuk mendaftarkan tanah, Anda perlu memiliki buku tanah dan sertifikat tanah. (Foto: Pixabay - Bastiaan)

Untuk mendaftarkan tanah, Anda perlu memiliki buku tanah dan sertifikat tanah. (Foto: Pixabay - Bastiaan)

Baik buku tanah dan sertifikat tanah merupakan dua komponen yang penting terkait proses pendaftaran tanah. Lalu apa itu pendaftaran tanah? Terkait hal tersebut diatur dalam Pasal 1 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997, dimana tertulis:

Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Untuk proses lebih lanjut, pendaftaran tanah pun juga diatur dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) yang berbunyi:

  • Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

  • Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:

    1. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;

    2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

    3. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

  • Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.

  • Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

4. Pembukuan Hak dan Penerbitan Sertifikat

Ketahui juga proses pembukuan thak dan penerbitan sertifikat. (Foto: Pexels - Pixabay)
Ketahui juga proses pembukuan thak dan penerbitan sertifikat. (Foto: Pexels - Pixabay)

Ketahui juga proses pembukuan thak dan penerbitan sertifikat. (Foto: Pexels - Pixabay)

Apabila Anda telah mengetahui mengenai pengertian, ketentuan juga perbedaan antara buku tanah dan sertifikat tanah. Hal selanjutnya yang perlu Anda ketahui adalah ketentuan pembukuan hak dan penerbitan sertifikat.

Segala penjelasan mengenai pembukuan hak dan penerbitan sertifikat tanah tercantum dalam PP No. 24 Tahun 1997 pada Pasal 29 dan 31. Pembahasan mengenai pembukuan tanah diatur dalam pasal 29, dijelaskan bahwa buku tanah memuat data yuridis dan fisik terkait hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, dan hak milik atas satuan rumah susun yang dicatat juga dalam surat ukur. Pembukuan tersebut dilakukan berdasarkan alat bukti.

Penerbitan sertifikat tanah tercantum dalam Pasal 31 di PP yang sama. Lebih lanjut dijelaskan bahwa sertifikat tanah diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang sesuai dengan data fisik dan yuridis dalam buku tanah. Penyerahan sertifikat tanah nantinya hanya boleh diberikan kepada pihak pemegang hak yang tercantum dalam buku tanah atau yang telah dikuasakan. Untuk lebih jelasnya, simak langkah-langkah untuk mengurus sertifikat tanah yang hilang berikut ini.

Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru 2020
Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru 2020

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru 2020

5. Trik Ketahui Sertifikat Tanah Asli

Selain buku tanah, Anda juga harus mengecek keaslian dari sertifkatnya. (Foto: Pexels - Kelly Lacy)
Selain buku tanah, Anda juga harus mengecek keaslian dari sertifkatnya. (Foto: Pexels - Kelly Lacy)

Selain buku tanah, Anda juga harus mengecek keaslian dari sertifkatnya. (Foto: Pexels - Kelly Lacy)

Setelah mengetahui pengertian dan perbedaan sertifikat tanah dengan buku tanah, masyarakat seharusnya juga mengerti tentang cara mengenal keaslian sertifikat tanah. Masyarakat bisa melakukan dua cara, yakni menggunakan jasa notaris atau melakukan pengecekan secara mandiri.

Jika ingin mengecek keaslian sertifikat tanah secara mandiri, bisa langsung datang ke kantor Badan Petanahan Nasional (BPN). Sesuai Pasal 34 PP No. 24 Tahun 1997, lembaga ini akan mengecek keaslian sertifikat berdasarkan peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, dan buku tanah.

Umumnya pengecekan keaslian sertifikat hanya membutuhkan waktu satu hari saja. Jika menurut BPN aman, sertifikat tersebut nantinya akan dicap. Namun bila BPN menilai ada kejanggalan, biasanya akan diajukan plotting.

Plotting sendiri merupakan upaya pengajuan BPN kepada pemohon—baik individu ataupun atas nama notaris—dengan tujuan memastikan kebenaran dari data sertifikat tersebut. Nantinya, hasil plotting akan menunjukkan apakah benar di lokasi tersebut terdapat lahan kepemilikan sesuai keterangan sertifikat. Apabila benar hasilnya akan 100% menunjukkan kepemilikan asli. Artinya, baik data pendaftaran dan lokasi bersifat valid.

6. Bagaimana Jika Sertifikat Tanah Hilang?

Anda dapat mengurus sertifikat yang hilang. (Foto: Pexels - Pixabay)
Anda dapat mengurus sertifikat yang hilang. (Foto: Pexels - Pixabay)

Anda dapat mengurus sertifikat yang hilang. (Foto: Pexels - Pixabay)

Apabila sertifikat tanah Anda hilang, jangan khawatir Anda dapat mengurusnya. Simak langkah yang harus dilakukan.

  • Melaporkan Kehilangan Sertifikat Tanah

Laporkan kehilangan sertifikat Anda ke Polsek. (Foto: Pexels - Alex Green)
Laporkan kehilangan sertifikat Anda ke Polsek. (Foto: Pexels - Alex Green)

Laporkan kehilangan sertifikat Anda ke Polsek. (Foto: Pexels - Alex Green)

Anda harus membuat laporan kehilangan sertifikat tanah ke pihak yang berwenang, dalam hal ini kepolisian. Pada beberapa wilayah, memberi laporan ke Polsek saja sudah cukup, namun ada wilayah yang mewajibkan laporan minimal ke Polres.

Saat melapor, sebutkan nomor sertifikat, lokasi tanah, dan atas nama siapa tanah tersebut. Petugas kepolisian akan memeriksa kelengkapan berkas laporan. Biasanya petugas akan meminta surat pengantar dari kelurahan setempat sebagai dasar laporan. Setelah itu akan dikeluarkan Berita Acara Pemeriksaan (BAP) yang harus diserahkan ke Kantor BPN.

  • Memblokir Sertifikat Tanah

Jika jarak waktu antara hilangnya sertifikat tanah dan keluarnya dokumen BAP cukup lama, sebaiknya Anda segera mengirim surat permohonan pemblokiran sertifikat tanah ke Kantor BPN. Caranya, datang ke kantor BPN dengan membawa sejumlah dokumen seperti fotokopi sertifikat tanah dan identitas pemilik sertifikat.

Setelah surat blokir diterima pihak BPN dan sudah dicatatkan di buku tanah, maka sertifikat tanah Anda sudah aman. Dalam hal ini, tidak ada pihak lain yang dapat melakukan proses apapun terhadap tanah Anda hingga ada permohonan sertifikat pengganti.

  • Mengurus Penggantian Sertifikat Tanah

Siapkan dokumen yang diperlukan. (Foto: Pexels - Gabby K)
Siapkan dokumen yang diperlukan. (Foto: Pexels - Gabby K)

Siapkan dokumen yang diperlukan. (Foto: Pexels - Gabby K)

Setelah membuat Surat Keterangan Kehilangan Sertifikat Tanah di Kantor Polisi, Anda bisa segera mengajukan permohonan pembuatan sertifikat pengganti di Kantor BPN. Siapkan beberapa dokumen yang diperlukan, antara lain:

  • Kartu Tanda Penduduk (KTP) asli dan fotokopi

  • Kartu Keluarga (KK) asli dan fotokopi

  • Fotokopi Sertifikat Tanah yang dimaksud (jika ada)

  • Fotokopi bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir

  • Surat Kehilangan dan Berita Acara Pemeriksaan (BAP) kehilangan sertifikat tanah dari kepolisian

  • Surat Kuasa apabila dikuasakan kepada pihak lain.

Sampai di kantor BPN, isi lengkap formulir permohonan yang tersedia kemudian bubuhi tanda tangan diatas materai.

  • Pengambilan Sumpah

Supaya lebih meyakinkan, pihak BPN akan mengambil sumpah pemilik sertifikat di hadapan Kepala Kantor Pertanahan dan rohaniwan sesuai agama yang bersangkutan. Setelah itu akan dibuatkan berita acara sumpahnya.

  • Pengumuman di Media Cetak

Anda dapat pula melakukan pengumuman di media cetak. (Foto: Pexels - Brotin Biswas)
Anda dapat pula melakukan pengumuman di media cetak. (Foto: Pexels - Brotin Biswas)

Anda dapat pula melakukan pengumuman di media cetak. (Foto: Pexels - Brotin Biswas)

Selanjutnya, pihak BPN akan mengumumkan berita acara pengambilan sumpah kehilangan sertifikat tanah tersebut di media cetak.

Maksudnya agar memberi waktu andai kata ada pihak-pihak yang merasa keberatan dengan proses penggantian sertifikat tanah tersebut, atau ada sanggahan/gugatan dari pihak lain. Biayanya harus ditanggung oleh pemohon, kurang lebih sekitar Rp850 ribu.

Namun kini di situs resmi BPN, masyarakat bisa mencari dan mengecek sendiri pengumuman sertifikat tanah hilang. Cukup pilih tahun dan Kantor Pertanahan kemudian klik tombol "cari pengumuman" untuk melihat daftar pengumuman sertifikat hilang.

  • Pengukuran Ulang Tanah

Petugas BPN akan melakukan pengukuran ulang ke lokasi tanah yang dimaksud apabila terjadi perubahan surat ukur lama dengan kondisi fisik tanah dan bangunan sekarang.

  • Penerbitan Sertifikat Pengganti

Apabila dalam jangka waktu satu bulan atau 30 hari sejak pemasangan pengumuman di media cetak tidak ada pihak yang mengajukan keberatan atas pembuatan sertifikat pengganti, atau ada pihak yang mengajukan keberatan namun keberatannya terbukti tidak beralasan atau tidak mendasar, maka Kantor BPN akan menerbitkan sertifikat pengganti. Biayanya kurang lebih berkisar Rp 350 ribu.

7. Bagaimana Jika Sudah Wafat?

Buku tanah dan sertifikatnya akan diwariskan apabila pemiliknya meninggal dunia. (Foto: Pexels - icon0.com)
Buku tanah dan sertifikatnya akan diwariskan apabila pemiliknya meninggal dunia. (Foto: Pexels - icon0.com)

Buku tanah dan sertifikatnya akan diwariskan apabila pemiliknya meninggal dunia. (Foto: Pexels - icon0.com)

Dalam hal pemegang hak atas tanah sudah meninggal dunia, permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris (Pasal 57 ayat (3) PP 24/1997).

Surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa Akta Keterangan Hak Mewaris, atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris (Penjelasan Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997).

Selain itu, perlu diperhatikan juga beberapa hal di bawah ini, seperti tercantum dalam Pasal 59 PP 24/1997:

  1. Permohonan penggantian sertifikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan, di hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan;

  2. Sebelum dilakukan penerbitan sertifikat pengganti, dilakukan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon;

  3. Pihak lain dapat mengajukan keberatan atas penerbitan sertifikat pengganti dalam jangka waktu 30 hari dihitung sejak hari pengumuman.

Apakah informasi diatas sudah cukup lengkap untuk membantu Anda lebih memahami buku tanah dan sertifikat tanah? Dengan ulasan diatas diharapkan Anda lebih berhati-hati lagi sebelum melakukan pembelian properti. Pastikan semua legalitas komplit termasuk buku tanah dan tidak bermasalah sehingga Anda dapat membeli tanah dengan aman.

Punya rumah atau mau beli rumah yang sertifikat tanahnya belum dipecah? Begini cara mengurusnya!

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya