Perbedaan SHM dan HGB untuk Status dan Legalitas Properti

·Bacaan 7 menit
Perbedaan SHM dan HGB untuk Status dan Legalitas Properti
Perbedaan SHM dan HGB untuk Status dan Legalitas Properti

RumahCom - Bagi Anda yang berencana membeli rumah ataupun yang sudah punya rumah, tentu pernah mendengar istilah SHM dan HGB. Apa sebenarnya arti istilah ini? Mengapa penting untuk memahaminya? Perbedaan SHM dan HGB adalah sesuatu yang harus Anda pahami terlebih dahulu, karena erat kaitannya dengan legalitas dan tingkatan status kepemilikan suatu bangunan atau tanah.

SHM atau Sertifikat Hak Milik dan Hak Guna Bangunan (HGB) tentunya punya kekurangan dan kelebihan masing-masing. Perbedaan SHM dan HGB utamanya ada pada kekuatan legalitasnya, di mana SHM memiliki status yang lebih tinggi. Untuk penjelasan lebih lanjut mengenai perbedaan SHM dan HGB, berikut poin-poin penjelasan yang akan dibahas dalam artikel ini:

  1. Apa Itu SHM dan HGB?

    1. Mengenal HGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

    2. Mengenal SHM (Sertifikat Hak Milik)

  2. Pentingnya Mengurus Status HGB Menjadi SHM

  3. Perbedaan SHM dan HGB

  4. Prosedur untuk Mengubah HGB Menjadi SHM

  5. Biaya Perpanjangan HGB 2021

Baca Juga: Cara Mudah Mengecek Legalitas Tanah

Nah, sebelum mengenal perbedaan SHM dan HGB, mari simak poin pertama berikut ini:

1. Apa Itu SHM dan HGB?

Pahami kelebihan dan kekurangan SHM dan HGB sebelum memutuskan. (Foto: Pexels-Alexander Suhorucov)
Pahami kelebihan dan kekurangan SHM dan HGB sebelum memutuskan. (Foto: Pexels-Alexander Suhorucov)

Pahami kelebihan dan kekurangan SHM dan HGB sebelum memutuskan. (Foto: Pexels-Alexander Suhorucov)

Legalitas memang perlu Anda perhatikan, terlebih saat hendak membeli rumah atau bangunan lain. Hal itu bertujuan untuk menghindari masalah yang muncul terkait legalitasnya di kemudian hari. Jangan sampai ketertarikan Anda pada sebuah rumah menjadikan Anda lalai dalam mengecek status legalitas rumah tersebut. Nah, agar Anda tak lagi keliru dan bisa memahami perbedaan SHM dan HGB, berikut penjelasannya:

a. Mengenal HGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

Sesuai namanya, HGB atau Hak Guna Bangunan adalah kewenangan yang diberikan oleh pemerintah atau suatu hak yang didapatkan untuk menggunakan lahan yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang maksimum 20 tahun. Artinya, pemilik sertifikat HGB hanya diberikan kuasa untuk memberdayakan lahan baik untuk mendirikan bangunan ataupun keperluan lain dalam jangka waktu tertentu.

Pemilik properti dengan status HGB hanya memiliki bangunannya saja, sedangkan tanahnya masih milik negara. Dengan sertifikat HGB, Anda tak serta merta bebas dalam penggunaan lahannya karena harus sesuai dengan perizinan. Agar Anda dapat mencermati perbedaan SHM dan HGB dengan lebih seksama, simak tabel kelebihan dan kekurangan HGB berikut ini:

Kelebihan

Kekurangan

- Tidak butuh dana besar. Biayanya jauh lebih murah ketimbang membeli properti dengan SHM.

- Peluang usaha lebih terbuka. Properti berstatus HGB biasanya dijadikan pilihan bagi mereka yang menetap dalam jangka waktu sementara.

- Selain perorangan berstatus WNI, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dapat menjadi subjek atau pemegang sertifikat HGB yang sah.

- Jangka waktu terbatas. Pemegang sertifikat HGB hanya memiliki masa pakai maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun.

- Tidak bebas. Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah.

-Lebih mudah dipindahtangankan, sebagai warisan atau dalam jual beli

b. Mengenal SHM (Sertifikat Hak Milik)

Sertifikat Hak Milik (SHM) atau hak milik adalah hak terkuat dan tertinggi atas tanah, bersifat turun-temurun, tetap, dan berlaku seumur hidup. SHM memiliki kekuatan legalitas yang paling tinggi karena tidak ada campur tangan pihak lain dalam kepemilikannya. Karena status kepemilikan ini, bangunan dengan SHM lebih mudah dipindahtangankan, sebagai warisan atau dalam jual beli.

Dengan demikian, pemegang sertifikat yang tercantum dalam surat menjadi pemilik seutuhnya tanpa adanya campur tangan dan kemungkinan kepemilikan bagi pihak lain. Karena hal ini, harga jual bangunan dengan SHM juga paling tinggi, jadi jika Anda hendak berinvestasi tanah atau properti, SHM akan memiliki nilai lebih.

2. Pentingnya Mengurus Status HGB Menjadi SHM

Pahami perbedaan SHM dan HGB untuk menentukan pilihan terbaik. (Foto: Pixabay-Gerd Altmann)
Pahami perbedaan SHM dan HGB untuk menentukan pilihan terbaik. (Foto: Pixabay-Gerd Altmann)

Pahami perbedaan SHM dan HGB untuk menentukan pilihan terbaik. (Foto: Pixabay-Gerd Altmann)

Perbedaan SHM dan HGB bukan hanya pada status kepemilikan atau jangka waktu saja, tapi juga pada keuntungannya dalam investasi properti. Jika Anda membeli rumah dengan niat untuk menjualnya kembali, maka perbedaan SHM dan HGB ini penting untuk Anda pahami. Status kepemilikan rumah akan memengaruhi harga jualnya di kemudian hari.

Memiliki properti yang seutuhnya hak milik Anda tentunya juga memberikan rasa aman tersendiri. Ini pula perbedaan SHM dan HGB yang bisa Anda pertimbangkan. Jika saat ini rumah Anda masih berstatus HGB, ada baiknya mengubahnya menjadi hak milik. Namun, jika Anda sedang mencari rumah dengan SHM di BSD, Tangerang Selatan, cek listingnya.

3. Perbedaan SHM dan HGB

Perbedaan SHM dan HGB mulai dari status kuasanya, jangka waktu, hingga model investasi. (Foto: Pixabay-Steve Buissinne)
Perbedaan SHM dan HGB mulai dari status kuasanya, jangka waktu, hingga model investasi. (Foto: Pixabay-Steve Buissinne)

Perbedaan SHM dan HGB mulai dari status kuasanya, jangka waktu, hingga model investasi. (Foto: Pixabay-Steve Buissinne)

Nah, apakah Anda sudah paham masing-masing kelebihan dan kekurangan dari SHM dan HGB? Masing-masing punya daya tarik sendiri, ya. Untuk mempermudah pemahaman Anda tentang perbedaan SHM dan HGB, berikut ini tabel perbandingannya:

SHM

HGB

Kuasa penuh atas tanah dan bangunan

Kuasa pada bangunan tanpa tanah

Memiliki nilai dan kedudukan yang lebih kuat dan tinggi

Harus diperpanjang dalam kurun waktu tertentu

Bisa dijadikan agunan atau jaminan

Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan

Disarankan untuk investasi jangka panjang

Disarankan untuk investasi jangka pendek dan menengah

Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru
Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru

Mengurus Sertifikat Tanah, Hukum, dan Pajak Properti

Panduan Membuat Sertifikat Tanah Terlengkap dan Terbaru

4. Prosedur untuk Mengubah HGB Menjadi SHM

Anda bisa mengubah status HGB menjadi SHM, tentunya dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi. (Foto: Pexels-Sora Shimazaki)
Anda bisa mengubah status HGB menjadi SHM, tentunya dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi. (Foto: Pexels-Sora Shimazaki)

Anda bisa mengubah status HGB menjadi SHM, tentunya dengan syarat-syarat yang harus dipenuhi. (Foto: Pexels-Sora Shimazaki)

Perbedaan SHM dan HGB ternyata cukup banyak, ya? Jika saat ini rumah Anda masih berstatus HGB, apakah Anda tertarik untuk mengubahnya menjadi SHM? Tidak perlu khawatir, perbedaan SHM dan HGB bisa diakali dengan mengubah statusnya. Jika Anda hendak mengubah HGB menjadi SHM, ikuti langkah-langkah berikut ini:

  • Datangi Kantor BPN di wilayah properti yang terkait. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.

  • Anda akan diminta mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya Anda wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.

  • Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp 50 ribu.

  • Anda dapat mengambil SHM setelah lima hari loket pelayanan.

  • Lebih detailnya, ada beberapa dokumen yang perlu disiapkan bagi Anda yang luas lahannya tidak lebih dari 600 m2 dan di atas 600 m2, Berikut dokumen-dokumen yang diperlukan untuk luas lahan di bawah 600 m2:

  • Sertifikat asli HGB.

  • Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) tempat tinggal.

  • Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) Tahun Berjalan.

  • Fotokopi Kartu Tanda Penduduk dan Kartu Keluarga.

  • Surat pernyataan bermeterai bahwa tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Sesuai Keputusan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, Anda harus menyatakan kalau SHM yang diminta tidak melebihi 5 bidang atau luas maksimal 5.000 m2.

  • Surat permohonan, berisi permohonan kepada kepala kantor pertanahan tempat lokasi properti berada.

Untuk permohonan dengan luas tanah di atas 600 m2, Anda harus melakukan permohonan hak milik berupa konstatering report di BPN. Setelah surat permohonan dan berkas diterima secara lengkap, selanjutnya petugas pengukuran dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukur ini akan dicantumkan dalam peta tanah yang ada di BPN.

Kemudian BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Seksi Pemberian Hak Tanah (PHT) selanjutnya akan memproses pemberian hak dengan menerbitkan SK Hak berupa SK Hak Milik. Sertifikat pun akan diterbitkan di seksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI) dalam bentuk Sertifikat Hak Milik yang sudah dibukukan.

Tip Rumah

Jika Anda tidak punya banyak waktu untuk mengurus sendiri, sebaiknya minta bantuan Notaris PPAT yang sudah berpengalaman. Tentunya dengan biaya tambahan juga.

5. Biaya Perpanjangan HGB 2021

Anda bisa menghitung sendiri biaya perpanjangan HGB. (Foto:Pexels-Breakingpic)
Anda bisa menghitung sendiri biaya perpanjangan HGB. (Foto:Pexels-Breakingpic)

Anda bisa menghitung sendiri biaya perpanjangan HGB. (Foto:Pexels-Breakingpic)

Nah, jika perbedaan SHM dan HGB tidak memengaruhi keputusan Anda, dan Anda tetap ingin memegang HGB, sah-sah saja. Anda juga bisa melakukan perpanjangan HGB, lho. Tentu, ada syarat-syarat dan biaya yang harus dikeluarkan. Lantas, berapa biaya perpanjangannya sendiri?

Rumus perhitungan biaya perpanjangan HGB dapat merujuk pada Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002. Rumusnya adalah: (((jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT) x 50%. NPT di sini adalah Nilai Perolehan Tanah, yang sudah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTTKUP) terlebih dahulu. Anda bisa mendapatkan nilai NPT dan NPTTTKUP dalam SPT PBB tanah yang hendak diperpanjang.

Mari simulasikan dengan contoh nilai NPT sebesar Rp 1,5 milyar:

((20/30) x 1%) x 1.500.000.000) x 50% = Rp 4.999.999 dibulatkan menjadi Rp 5 juta

Bukan nilai yang sedikit ya. Belum lagi biaya lainnya seperti biaya pengukuran tanah, biaya pendaftaran, dll. Jadi jika Anda tidak khawatir soal perbedaan SHM dan HGB, perpanjangan ini mungkin bukanlah prioritas Anda.

Itu dia perbedaan SHM dan HGB yang sudah dibahas dengan mendalam. Semoga artikel ini memberikan Anda cukup informasi sehingga Anda bisa memutuskan sertifikat mana yang harus dipilih untuk properti milik Anda. Keduanya sama-sama penting, jadi pertimbangkan masak-masak pilihan Anda sebelum membeli.

Masih mau memahami perbedaan antara SHM dan HGB lebih jauh? Tonton juga video berikut.

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya