Prosedur Mengurus Sertifikat Apartemen di Indonesia

·Bacaan 8 menit

RumahCom - Tak berbeda dengan jenis-jenis properti lainnya, status kepemilikan apartemen juga diatur di dalam surat berkekuatan hukum yang bernama Surat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Ragam hunian vertikal yang ditawarkan pengembang di kota-kota besar memang sulit untuk ditolak. Aneka fasilitas umum yang ditawarkan, kemudahan metode pembayaran, hingga lokasi yang mudah dicapai dari pusat kota, menjadi iming-iming menggiurkan bagi Anda yang tengah mencari tempat tinggal.

Namun, tentunya Anda menyadari kalau apartemen dan rumah memiliki perbedaan. Tidak hanya dari sisi bentuk bangunan dan fasilitas, tapi juga status kepemilikannya.

Jika rumah dilengkapi dengan SHM (sertifikat hak milik), maka pemilik apartemen akan mendapatkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Ketika memutuskan untuk tinggal di apartemen, Anda pun harus mendapat sertifikat ini untuk mengukuhkan kepemilikan Anda. Untuk memahami SHMSRS, terlebih dahulu Anda harus memahami beberapa hal berikut:

Kepemilikan perorangan dan bersama

Hak Perorangan dan Hak Bersama di Apartemen atau Rumah Susun SHMSRS
Hak Perorangan dan Hak Bersama di Apartemen atau Rumah Susun SHMSRS

Hak Perorangan dan Hak Bersama di Apartemen atau Rumah Susun SHMSRS

Saat membeli suatu rumah, Anda akan menjadi pemilik tunggal dari tanah beserta bangunan di atasnya. Tidak heran, statusnya pun SHM. Namun ini tidak berlaku untuk rumah susun atau apartemen. Untuk hunian vertikal ini, status hukum yang Anda miliki adalah SHMSRS atau yang juga dikenal dengan strata title.

Seperti yang dijelaskan UU Satuan Rumah Susun (UU No. 20 Tahun 2011), hak-hak yang dimiliki oleh pemilik unit apartemen tidak hanya menyangkut hak milik perorangan, tapi juga hak milik bersama. Hukum status kepemilikan apartemen ini harus benar-benar Anda pahami.

Kepemilikan perorangan

Yang menjadi hak milik perorangan tentulah unit yang Anda beli. Misalnya, Anda membeli unit seluas 33m2 yang terdiri atas dua kamar tidur. Maka unit tersebut adalah mutlak milik Anda alias tidak dibagi dengan orang lain.

Di dalam unit ini, Anda terlepas dari peraturan bersama yang diterapkan di apartemen atau rumah susun tersebut. Misalnya, Anda bebas memodifikasi unit, melakukan kegiatan apapun (selama tidak melanggar hukum), dan sebagainya. Pengelola apartemen juga tidak dapat serta-merta meminta Anda untuk mengubah kondisi di dalam unit apartemen atau rumah susun Anda, kecuali terkait hal-hal yang disepakati sejak awal. Inilah yang dinamakan hak perorangan.

Kepemilikan bersama

Meski begitu, ada komponen bagian milik bersama antara Anda dan penghuni lainnya. Ini melingkupi koridor apartemen, lift, pipa, jaringan listrik, dan area lain yang berada di dalam lingkungan apartemen di luar unit-unit apartemen. Selain itu, ada juga komponen benda bersama yang bukan bagian rumah susun, mulai dari taman hingga kolam renang.

Anda juga menguasai tanah dengan sesama penghuni apartemen, yang artinya tanah tidak menjadi bagian dari kepemilikan Anda.

Di dalam area atau benda-benda yang menjadi hak milik bersama ini, Anda sebagai penghuni terikat aturan dalam hal pemakaian atau penguasaannya. Misalnya aturan pemakaian kolam renang, tidak boleh berisik di koridor, hingga aturan pembayaran biaya pengelolaan gedung dan fasilitas umum lainnya.

Tip Rumah

Selalu periksa sertifikat properti di BPN

SHMSRS didapatkan melalui pengembang

Setelah melunasi pembelian unit apartemen bukan berarti Anda langsung mendapatkan sertifikat. Salah satu perbedaan SHMSRS dengan SHM bisa dilihat dari segi kepengurusannya.

Ketika ingin mengurus SHM untuk rumah, Anda bisa mengurusnya langsung di kantor pertanahan setempat, atau melalui notaris. Namun untuk sertifikat apartemen, ini diurus melalui pengembang.

Langkah-langkah mengurus SHMSRS

Bagaimana cara mengurus SHMSRS pada sebuah apartemen atau rumah susun? inilah langkah-langkah yang bisa Anda lakukan.

  1. Pemisahan satuan-satuan rumah susun

Pengembang rumah susun melakukan pemisahan satuan-satuan rumah susun yang meliputi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Kemudian, mereka menuangkannya dalam akta pemisahan yang dilengkapi dengan pertelaan dalam bentuk gambar, uraian, dan batasan-batasan pemilikan satuan rumah susun yang mengandung nilai dengan perbandingan secara proporsional.

Akta pemisahan ini sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Badan Pertanahan Nasional No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.

  1. Mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan

Pengembang wajib mengajukan proses pengesahan Akta Pemisahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II Kabupaten / Kotamadya setempat.

  1. Mendaftarkan Akta Pemisahan

Setelah disahkan, pengembang harus mendaftarkan Akta Pemisahan kepada Kantor Pertanahan dengan melampirkan kelengkapan persyaratan seperti sertifikat hak atas tanah, izin layak huni, dan warkah lainnya.

  1. Penerbitan SHMSRS

Begitu Akta Pemisahan telah terdaftar dan Buku Tanah selesai, diterbitkanlah Hak Milik atas Satuan Rumah Susun. Buku Tanah ini menjadi dasar penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Rumah Susun.

  1. Pembuatan salinan dari Buku Tanah

Proses pembuatan SHMSRS lalu dilakukan dengan membuat salinan dari Buku Tanah. Tahapannya adalah membuat salinan Surat Ukur atas Tanah Bersama, lalu membuat Gambar Daerah Satuan Rumah Susun. Dokumen-dokumen ini akan dijadikan satu dan menjadi tanda bukti sah atas Satuan Rumah Susun maupun apartemen.

Tip Rumah

Karena sertifikat Anda didapatkan dari pengembang, jangan lupa cek kredibilitas pengembang sebelum melakukan transaksi properti

Persyaratan pengurusan SHMSRS

Selain formulir permohonan yang ditandatangani di atas meterai, pemohon SHMSRS juga harus melampirkan syarat-syarat berikut:

  • Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai cukup

  • Surat kuasa apabila dikuasakan

  • Fotokopi identitas pemohon (KTP,KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket

  • Sertipikat Hak Atas Tanah yang merupakan tanah bersama (asli)

  • Proposal pembangunan rumah susun

  • Ijin layak huni

  • Advis Planning

  • Akta pemisahan yang dibuat oleh penyelenggara pembangunan rumah susun, dengan lampiran gambar dan uraian pertelaan dalam arah vertikal maupun horisontal serta nilai perbandingan proposionalnya yang disahkan oleh pejabat yang berwenang (Gubernur untuk DKI Jakarta atau Bupati/Walikota)

Selain itu, pemohon juga wajib menyertakan sejumlah keterangan luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon serta pernyataan tanah tidak sengketa.

Apartemen Cocok untuk Investasi
Apartemen Cocok untuk Investasi

Panduan

Apartemen Cocok untuk Investasi

Lama pengurusan SHMSRS

Durasi pembuatan sertifikat apartemen disesuaikan dengan luas tanah. Jika Anda mengurus SHMSRS atas nama perorangan di atas tanah yang luasnya kurang dari 2000m2, misalnya, maka prosesnya membutuhkan waktu 38 hari.

Sedangkan jika luas tanah antara 2000m2-15 hektare, proses pembuatan sertifikat mencapai 57 hari. Jika luas tanah lebih dari 15 hektare tentunya prosesnya lebih lama lagi, sekitar 97 hari.

Hanya saja pada praktiknya tidak demikian. Ada beberapa rumah susun di Jakarta misalnya, butuh waktu bertahun-tahun setelah dihuni untuk para pemiliknya mendapatkan SHMSRS. Pengembang beralasan butuh waktu lebih panjang untuk memecahkan sertifikat mengingat banyaknya unit di apartemen tersebut.

Biaya pengurusan SHMSRS

Biaya pengurusan SHMSRS
Biaya pengurusan SHMSRS

Biaya pengurusan SHMSRS

Lalu berapa biaya kepengurusan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun? Berhubung ada proses pembuatan surat ukur, buku tanah, dan sertifikat, Anda bisa mengacu kepada Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak.

Di antaranya, biaya pemetaan tematik bidang tanah. Tarifnya adalah Rp 75.000 untuk pemecahan sertifikat skala 1:1.000 yang dihitung per bidang tanah. Selain itu ada juga pelayanan pendaftaran pemisahan, pemecahan, dan penggabungan, yang dihitung dengan tarif Rp50.000. per sertifikat rumah susun subsidi dan Rp100.000 per sertifikat untuk rumah susun nonsubsidi.

Namun tentunya, jumlah biaya yang dikeluarkan nantinya bisa berbeda, tergantung dari kebijakan pengembang. Oleh karena itulah, saat Anda ditawarkan untuk membeli apartemen, sebaiknya tanyakan hal-hal detail seputar pembayaran sertifikat ini nantinya.

Sumber: ATRBPN

Kelengkapan yang didapat

Begitu SHMSRS diterbitkan, Anda juga akan menerima salinan buku tanah beserta surat ukur hak atas tanah bersama, gambar denah lantai dan satuan rumah susun yang dimiliki, dan pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Dengan adanya pendaftaran dalam buku tanah, sertifikat ini menjadi bukti kepemilikan yang kuat atas satuan rumah susun yang dimiliki pembeli.

Seperti apa bentuk Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun? Jika sertifikat tanah berwarna hijau, maka SHMSRS adalah berwarna merah muda. Dengan adanya sertifikat ini, Anda sebagai pemilik unit rumah susun dapat menjadikannya jaminan atas pinjaman bank. Prosesnya juga tidak berbeda dengan saat melakukan penjaminan ke atas sertifikat tanah.

Jika Anda ingin mengalihkan kepemilikan, secara umum prosesnya sama seperti pengalihan hak atas sertifikat tanah dan bangunan. Namun, Anda juga harus menyertakan surat asli yang dibuat di hadapan PPAT.

Jangka waktu SHMSRS

Begitu pengembang memutuskan untuk mendirikan rumah susun atau apartemen di atas sebuah lahan, mereka akan mengurus Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) terlebih dulu.

Mengapa statusnya SHGB dan bukannya SHM? Pengembang adalah badan usaha sehingga mereka hanya bisa memanfaatkan tanah namun tidak berhak memilikinya. Apalagi, rusun akan dihuni oleh banyak orang. Tidak heran, status lahan pun hanya SHGB.

Masa berlaku SHGB ini bervariasi. Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, jangka waktu maksimal SHGB adalah 30 tahun. Ini tergantung kepada keputusan yang diberikan oleh BPN (Badan Pertanahan Nasional) kepada pengembang.

Keterbatasan waktu terhadap penggunaan tanah inilah yang membuat status kepemilikan Anda terhadap unit apartemen juga terbatas.

Jika ditanyakan berapa lama masa pakai apartemen, sebenarnya tak terbatas. Namun karena tanah tempat berdirinya gedung apartemen ada masa berlaku, maka Anda sebagai pemilik unit harus memperpanjangnya—dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.

Setelah membeli unit apartemen, HGB memang menjadi tanggung jawab para pemilik unit. Sesuai dengan PP 40/1996 tentang Hak Guna Bangunan, perpanjangan atau pengajuan pembaruan HGB harus dilakukan dua tahun sebelum masa berlaku HGB habis. Sumber: ATRBPN

Ilustrasi biaya perpanjangan SHGB di Rumah Susun

Biaya memperpanjang SHGB ditanggung oleh penghuni apartemen dengan persentase luas unit apartemen atau rumah susun dibanding luas lahan apartemen atau rumah susun.

Misalnya Anda memiliki satu unit seluas 30m2 di apartemen dengan lahan seluas 40.000m2. Sementara itu, biaya perpanjangan SHGB apartemen itu sendiri adalah sebesar Rp1 miliar. Maka biaya perpanjangan yang harus Anda tanggung sebagai pemilik unit adalah sebagai berikut:

Persentase luas unit dibanding luas apartemen

(30/40.000)x100%=0,075%

Biaya perpanjangan SHGB

Rp1.000.000.000

Biaya yang ditanggung pemilik unit seluas 30m2

0,075%x1.000.000.000=Rp750.000

 Temukan Lebih Banyak Panduan dan Tips Lain Seputar Legalitas Properti
Temukan Lebih Banyak Panduan dan Tips Lain Seputar Legalitas Properti

Guide

Temukan Lebih Banyak Panduan dan Tips Lain Seputar Legalitas Properti

Tujuan kami adalah menciptakan tempat yang aman dan menarik bagi pengguna untuk terhubung melalui minat dan kegemaran. Untuk meningkatkan pengalaman komunitas, kami menangguhkan sementara fitur komentar artikel