Ulasan Lengkap Tentang UU Hak Tanggungan

·Bacaan 8 menit

RumahCom - Ketika Anda baru pertama kali membeli rumah mungkin terdapat beberapa istilah baru yang terdengar sedikit asing seperti UU Hak Tanggungan. Jika Anda memiliki kesempatan untuk membeli rumah sendiri maka manfaatkanlah kesempatan tersebut sebaik mungkin. Rumah adalah sebuah hunian yang bisa memberikan Anda kenyamanan dan memiliki fungsi agar Anda bisa beristirahat dengan tenang. Ada banyak cara yang bisa Anda coba untuk membeli sebuah rumah, salah satunya adalah dengan menggunakan KPR atau Kredit Pemilikan Rumah.

Anda bisa mengajukan KPR langsung pada bank yang diinginkan dan menyediakan jasa KPR dan melakukan cicilan rumah idaman secara berkala selama beberapa waktu tertentu. Namun, ada baiknya jika sebelum Anda mengajukan KPR Anda harus mengerti dan mengetahui tentang pengertian dari hak tanggungan. Melalui pemaparan yang ada pada artikel ini, Anda akan mengetahui pengertian dari UU Hak Tanggungan dengan rincian berikut ini:

  1. Mengenal UU Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Atas Hak Tanah

    1. Memahami APHT

    2. Landasan Hukum UU Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996

    3. Ilustrasi Kasus Hak Tanggungan

  2. Objek Cakupan Hak Tanggungan

  3. Hak Tanggungan dalam Sistem KPR

  4. Tata Cara Pendaftaran dan Pengajuan Hak Tanggungan

    1. Persyaratan Pengajuan Hak Tanggungan

    2. Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan

  5. Cara Menghapus Hak Tanggungan

1. Mengenal UU Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Atas Hak Tanah

Pelajari terlebih dahulu berbagai istilah yang ada mengenai jual beli rumah. (Foto: Kaplan)
Pelajari terlebih dahulu berbagai istilah yang ada mengenai jual beli rumah. (Foto: Kaplan)

Pelajari terlebih dahulu berbagai istilah yang ada mengenai jual beli rumah. (Foto: 123RF)

Mungkin Anda pernah mendengar tentang istilah UU Hak Tanggungan namun tidak mengetahui apa artinya. Dilansir dari Wikipedia, definisi dari Hak Tanggungan sendiri adalah sebuah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang-utang tertentu dan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lainnya.

Jadi bisa diartikan bahwa hak tanggungan merupakan sebuah hak jaminan atas sebuah tanah dan termasuk benda-benda lainnya yang memiliki ikatan atau kesatuan dari tanah tersebut. Hak jaminan akan digunakan oleh bank yang mempunyai fungsi sebagai kreditur agar seorang debitur melunasi segala hutangnya atau lebih dikenal sebagai hipotik.

a. Memahami APHT

APHT sendiri memiliki kepanjangan yakni, Akta Pemberian Hak Tanggungan. Akta pemberian hak tanggungan tersebut memiliki fungsi sebagai pengatur persyaratan dan ketentuan sesuai dengan pemberian Hak Tanggungan dari debitur kepada kreditur.

APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), dulu dikenal dengan sebutan hipotik, adalah hak debitur/bank untuk meletakkan hipotek di atas lahan jaminan utang. Ini dengan anggapan bahwa kredit KPR telah disetujui. Namun, kalau sudah mendapatkan Akte Jual Beli, dan bisa balik nama ke pembeli, berarti SKMHT sudah tidak diperlukan lagi.

Anda tidak perlu panik ketika KPR Anda ditolak oleh Bank! Simaklah video yang informatif berikut ini untuk mengetahui sebabnya!

 

b. Landasan Hukum UU Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996

Yang menjadi objek Hak Tanggungan bisa meliputi tanah atau lahan beserta benda-benda lain yang menjadi bagian dari lahan tersebut. Selain bangunan atau properti yang dibuat secara permanen, terdapat benda-benda lain yang termasuk seperti tanaman dan lain sebagainya pada lahan yang bersangkutan.

Apabila terdapat beberapa benda pada tanah yang merupakan milik pihak lain selain kreditur maka secara bersama-sama pihak tersebut yakni debitur dan kreditur sebagai pemilik benda harus ikut menandatanagani APHT.

c. Ilustrasi Kasus Hak Tanggungan

Sebagai contoh ilustrasi, Anda sebagai konsumen ingin mengajukan kredit pemilikan rumah ke bank dengan nilai rumah sebesar 800 juta Rupiah. Pihak bank disini memiliki peran sebagai pemberi kredit akan meminta Anda menyerahkan jaminan berupa tanah dan rumah tersebut. Selanjutnya, pihak bank akan menyimpan sertifikat hak milik atas tanah dan rumah Anda sebagai jaminan sampai kredit Anda benar-benar lunas terbayar.

Dengan demikian, jika nantinya Anda tidak bisa membayar kredit saat jatuh tempo atau kredit Anda macet, maka Anda bisa melakukan penjualan secara lelang atas tanah dan rumah yang dimaksud. Hasil penjualan tanah dan rumah tersebut akan diberikan kepada bank dan Anda berhak menerima sisa hasil penjualan tersebut.

Contoh ilustrasinya, rumah dan tanah Anda laku terjual sebesar 900 juta Rupiah sementara kredit Anda di bank sebesar 800 juta Rupiah. Maka, bank hanya akan mengambil sejumlah Rp800 juta, kemudian sisanya sebesar Rp100 juta menjadi milik Anda.

2. Objek Cakupan Hak Tanggungan

Ada beberapa objek di rumah yang menjadi hak tanggungan debitur. (Foto: The Portland Press Herald)
Ada beberapa objek di rumah yang menjadi hak tanggungan debitur. (Foto: The Portland Press Herald)

Ada beberapa objek di rumah yang menjadi hak tanggungan debitur. (Foto: The Portland Press Herald)

Seperti yang dikutip dari Gres News, objek-objek yang dapat dibebankan sebagaimana dimaksud UU Hak Tanggungan pada Pasal 4 ayat (1), (2), dan (4) yang terdiri dari:

  • Hak Milik.

  • Hak Guna Usaha.

  • Hak Guna Bangunan.

  • Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.

  • Hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dan dinyatakan di dalam akta pemberian hak atas tanah yang bersangkutan.

Jadi bisa disimpulkan bahwa apabila terdapat beberapa benda-benda lain yang ada pada sebuah tanah maka benda tersebut akan termasuk sebagai objek yang dibebankan. Perhatikan dengan baik apa saja benda yang ada agar Anda bisa mengetahui mana yang akan dibebankan.

Baca Juga: APHT & SKMHT: Pengertian, Biaya dan Contoh yang Perlu Anda Tahu

3. Hak Tanggungan dalam Sistem KPR

Memiliki rumah sendiri adalah hal yang sangat menyenangkan. (Foto: Expatica)
Memiliki rumah sendiri adalah hal yang sangat menyenangkan. (Foto: Expatica)

Memiliki rumah sendiri adalah hal yang sangat menyenangkan. (Foto: Expatica)

Jika Anda ingin membeli rumah dengan sistem KPR biasanya pihak bank sebagai pemberi pinjaman akan membebani Anda dengan Hak Tanggungan untuk memastikan bahwa Anda bisa dan memiliki niat untuk melunasi kredit pemilikan rumah. Jadi apabila Anda meminjam dan menerima fasilitas dari sebuah bank atas sejumlah uang untuk Kredit Pemilikan Rumah maka Anda harus menyerahkan sebuah jaminan yakni berupa rumah yang didirikan di atas tanah atas milik Anda sendiri.

Apabila selama proses kredit pencicilan rumah ternyata mengalami kemacetan di tengah jalan maka pihak bank akan menyita rumah yang menjadi tanggungan tersebut dan melakukan lelang. Hasil dari lelang tersebut akan digunakan untuk melunasi hutang Anda kepada bank dan apabila ternyata masih terdapat sisa maka bank akan mengembalikan sisa tersebut kepada Anda sebagai pemilik sertifikat.

Dalam proses KPR, memang hak tanggungan menjadi satu kesatuan yang pasti ada sebagai jaminan antara debitur dan kreditur. Jika Anda berencana ingin membeli rumah baru dengan sistem KPR, berikut pilihan rumah terpopuler di Serpong.

4. Tata Cara Pendaftaran dan Pengajuan Hak Tanggungan

Kelengkapan dokumen adalah salah satu hal yang harus Anda perhatikan ketika sedang mengurus administrasi. (Foto: CASHe)
Kelengkapan dokumen adalah salah satu hal yang harus Anda perhatikan ketika sedang mengurus administrasi. (Foto: CASHe)

Kelengkapan dokumen adalah salah satu hal yang harus Anda perhatikan ketika sedang mengurus administrasi. (Foto: CASHe)

Setelah Anda mengerti apa yang dimaksud dengan Hak Tanggungan, di bawah ini adalah tata cara pendaftaran dan pengajuan hak tanggungan yang perlu Anda ketahui:

a. Persyaratan Pengajuan Hak Tanggungan

Ketahuilah apa saja persyaratan pengajuan hak tanggungan seperti yang dikutip dari situs Akseleran berikut ini:

  • Sertifikat objek (asli);

  • Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) asli;

  • Identitas kreditur (KTP);

  • Identitas KTP penerima kuasa;

  • Surat pengantar pemasangan hak tanggungan dari PPAT;

  • KTP & KK debitur (bagi debitur perorangan);

  • Akta pendirian perseroan dan perubahannya (bagi debitur badan hukum);

  • SK Pengesahan badan hukum perseroan.

Cara Investasi Rumah dengan KPR
Cara Investasi Rumah dengan KPR

Investasi Properti

Cara Investasi Rumah dengan KPR

b. Tata Cara Pendaftaran Hak Tanggungan

Setelah Anda melengkapi seluruh persyaratan yang ada untuk mengajukan hak tanggungan, barulah Anda bisa mengikuti tata cara pendaftaran hak tanggungan seperti yang ada di bawah ini:

  • Pertama, mendatangi PPAT/notaris untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

  • Sesudah APHT selesai, permohonan pendaftaran dapat diajukan ke badan pertanahan dengan mengisi formulir yang telah disediakan.

  • Membayar biaya pendaftaran Hak Tanggungan dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sesuai Surat Perintah Setor (SPS) di kantor pertanahan.

5. Cara Menghapus Hak Tanggungan

 Cicil rumah sesuai dengan kemampuan Anda. (Foto: The University of Salford Blog)
Cicil rumah sesuai dengan kemampuan Anda. (Foto: The University of Salford Blog)

Cicil rumah sesuai dengan kemampuan Anda. (Foto: The University of Salford Blog)

Penghapusan Hak Tanggungan sebagaimana diatur berdasarkan Pasal 18 ayat (1) UU Hak Tanggungan antara lain tertulis seperti yang ada di bawah ini:

  • Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

  • Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;

  • Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua

  • Pengadilan Negeri;

  • Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan

Kemudian di bawah ini adalah beberapa cara menghapus hak tanggungan yang perlu Anda ikuti:

  • Siapkanlah sertifikat tanah asli, sertifikat hak tanggungan asli dan satu lembar fotokopi KTP.

  • Anda juga bisa membawa surat permohonan roya dari bank yang diberikan saat pelunasan cicilan.

  • Setelah seluruh dokumen sudah lengkap, bawalah dokumen tersebut pada kantor pertanahan terdekat dan beli sebuah map pengurusan surat roya yang berwarna oranye.

  • Isilah sampul warkah yang berada di dalam map tersebut sesuai dengan data yang sesuai pada KTP dan sertifikat.

  • Setelah Anda menyerahkan map oranye, maka petugas akan memanggil untuk mengisi formulir balik nama untuk diisi.

  • Petugas akan memanggil kembali untuk memberikan surat perintah setoran dan Anda harus melakukan pembayaran di kasir.

  • Jika sudah lunas maka kasir akan memberikan bukti setor kwitansi dua lembar. Berikanlah bukti setoran tersebut kepada petugas di loket roya.

  • Petugas akan memberikan bukti setor berwarna putih dan tanda terima penyerahan dokumen.

  • Tunggulah selama satu minggu hingga sertifikat bisa Anda ambil pada loket pengambilan dengan menyerahkan tanda terima dan dokumen asli.

Tip Rumah

Pastikan agar Anda segera mengurus hak tanggungan setelah proses KPR telah selesai untuk menghindari masalah di kemudian hari

Itulah ulasan lengkap mengenai UU Hak Tanggungan yang bisa Anda gunakan sebagai informasi sekaligus referensi untuk menghapus hak tanggungan yang sudah selesai. Semoga artikel kali ini bisa bermanfaat bagi Anda di kemudian hari.

Temukan lebih banyak pilihan rumah terlengkap di Daftar Properti dan Panduan Referensi seputar properti dari Rumah.com

Hanya Rumah.com yang percaya Anda semua bisa punya rumah.

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya
Temukan jawab seputar properti dari ahlinya

Tanya Rumah

Temukan jawab seputar properti dari ahlinya